不動産投資で大変だと感じたこと

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今年の11月で不動産投資を始めてから11年が経過します。

ここまで良いこともありましたが、それ以上に困難も多くありました。

困難の度合いや困難と感じることは大家個人のメンタル耐性や趣向によって違ってくる点ではありますが、今日は不動産購入後の運営の中で僕が大変だと感じたことを書き綴っていきたいと思います。

滞納督促等トラブル対処は待たされる

僕は性格上、出来る限り身の回りのことは自分で行い、自分のペースで進めるという流れが好きなのですが、不動産投資では自分の都合だけで進まないことが多く、待たなければいけないことが多いのは大変だと感じます。

例えば、家賃滞納の処理。

本音を言えば、滞納した瞬間に入居者に連絡を行い、場合によっては現地に行って督促を行い、ガンガン圧力をかけたいのですが、圧力をかけすぎると逃げられたりすることもありますし、法律的にも入居者は守られているので、やりすぎると訴えられたら大家側が負けます。

加えて、経済的に厳しく家賃が払えないという場合は圧力をかけたからといってすぐに支払が出来るというわけでもありません。

上記は家賃滞納についてですが、その他入居者対応では大家側の意向によってすべてが進まないので、解決まで時間がかかることも多く、その都度忍耐力を試されます。

投資の時間軸自体、株式投資やFXトレードと比較すると、長期になるので、長い目で見て動くことが求められます。これを困難と捉えるのか？それとも自分の成長の機会ととらえるのか？を人それぞれですが、僕は成長の機会だと思って動いてきましたし、実際に数々のトラブル処理を通じて成長を実感しています。

ワンルームマンション共用部やゴミ捨て場の維持

区分マンションを所有しているときは管理がしっかりされているので全く感じなかったのですが、1棟ワンルームマンションを所有すると単身世帯になりますし、共用部は自分で管理しなければならないので、面倒です。

特にゴミ捨てについては、入居者がそれまで生活してきた習慣等もあるので、張り紙をしてからといってすぐに改善されるものでもありません。悪質な入居者は違法であることを知りながら、誰も見ていないと思って平気で粗大ごみを捨てることもあります。

こういった共用部のメンテナンスも、すぐには改善せず、長い目の少しずつ良くしていく、というのが重要です。ただこれもまた忍耐が求められることです。

不動産投資を始めて気付くのが、世の中にはいろんなタイプの方がいるということです。不動産投資を始められるくらいの属性をお持ちの方であれば、ある程度教養がある友人や知り合いに囲まれて生活をしてきた方が多く、家賃滞納やルール違反を日常的にするような方には耐性がないケースが多いです。

競合力がない物件の入居者募集

最後に、やはりなんといっても、空室がずっと続き、長い間決まらず、他の部屋も空室になってしまうという空室地獄になると大変です。

不動産投資には様々なリスクがありますが、発生確率が高く、大変の度合いが大きいという意味では、空室リスクはナンバー1といっていいほど大きなリスクです。

不動産投資の経験がない方は、購入することには力を入れて取り組むものの、購入後の運営については特に考えていないという方が意外と多いです。

でも、不動産投資を経験した身からすると、埋まらない物件を購入するくらいなら、その後の保有ストレスを考えると、購入しない方がマシです。どんなに利回りが高くてもです。

ただ、入居者募集でも、募集をお願いする業者の選定、内装の見せ方、内装の写真の撮り方等々、自分で工夫することによって他の競合物件と差をつけることもできます。

そのあたりは経験が必要になりますが、経験値が高いほど購入後の入居者募集もイメージすることができますし、周辺の聞ける仲間や業者も増えていくので、空室による保有ストレスを回避することができます。

空室リスクに直面するとかなり面倒ですが、回避できるリスクですし、仮に直面したとしてもちょっとした工夫で何とかなることもあります。

時間の経過に応じて、様々なトラブル対応にも慣れていきますし、耐性もついてきます。やはり初期段階であればあるほどストレスは大きくなりますよね。