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スタグフレーションのお話は先日のブログでも書きましたが、今回は確実にその予兆と思える現象が始まってきていることを共有したいと思います。
僕は１棟マンションの共用部電力を一部市場連動性にしているのですが、エネルギー価格が急激に上昇すると価格にも多少転嫁される仕組みになっています。(完全市場連動性ではないのでフルに転嫁されるわけではないですが)
そこで２月、３月と通常より１万円程度電力料金が高くなってきており、ロシアのウクライナ侵攻や新型コロナ感染拡大による金融緩和でエネルギー価格が急上昇した結果、料金が上がっていると電力会社からは共有を受けています。通常4万円程度/月の電気料金が1万円/月上昇するのは割合で考えるとなかなかの上昇率です。
また、先日床材や壁材の価格上昇について各社から開示された情報をみなしたが、平均すると10%程度、原状回復工事にかかる資材価格が上昇するという印象を持ちました。予想していた通りと言えば予想していた通りですが、良い気分はしません。
ここまで多くの価格が上昇するにも関わらず、家賃は上げにくい状況にあるのは今の不動産賃貸業です。貸家が供給不足であれば家賃増額も見込めるのかもしれませんが、現在明らかな家賃供給過多の状態で、下手に家賃増額を請求して退去されると困ると考える大家が多いのが現状です。
僕はその中の１人でもありますが、インフレがどこまで進むのかは他人事ではなくなってきています。
ここで改めて思うのが、余裕をもって運営することの重要性です。
例えば、ローン返済比率60%、70%まで借入をしている場合、こういったコスト増加に耐えられず、1室でも空室が出たら赤字なんてことになってしまい、日常生活における精神的な余裕もなくなってしまいます。
ローン返済比率は30%、40%程度までおさえておけば、コスト増加を歓迎する気持ちにはなれないものの、余裕をもって必要な策を考えることができます。身の丈にあった規模で運営することの重要性を改めて感じています。
米国中央銀行のFRBによれば、年の後半からインフレは落ち着くだろうという見解ですが、今までずっと一時的だと言われてきたインフレが一時的なものではない状況となっており、今後更に悪化する可能性も十分になると思います。
加えて円安が急速に進んでおり、その影響で輸入コストが上がる結果、それが賃貸経営にどのように影響するかも見定めていく必要があると思っています。
僕たち大家ができることは空室を最短期間におさめ、日々の管理コストを最小化、トラブルはすぐに対応ということぐらいしかないのですが、そういった基礎的な行動は今まで通りきっちりやりつつ、状況に応じて自分にとってベストな策を講じていきたいと思います。
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