利回りだけでは見抜けない不動産投資の怖さ

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先日相模原で何者かに刃物で刺され、その家の住人の方が亡くなったという事件が発生しました。

この事件、我々大家にとっては他人事ではない事件で、犯人は家賃滞納を数年にわたり継続し、裁判で明渡をも求められたことに腹を立て、オーナーであるこの家の住人を襲ったという記事でした。

ちなみに、この家の家賃は共益費込みで4万円だったようですが、この家賃帯の物件を保有している方は多くいるのではないかと思いますし、過去に家賃滞納をされた大家の方もいらっしゃるかと思います。

この事件から考えられることは、競合力が低く、入居者を選べない物件は、どんな入居者でも迎い入れざるを得ず、結果的に、このように常識が一切通用しない入居者が入居するリスクが上がるということです。

申込書の記載内容、勤務先、入居希望者の受け答え等で、その入居者がトラブルを起こしやすいかどうかある程度見極めることができると、管理会社の担当者からは良く聞きます。

ただ、それを見極められたからといって、せっかく入った入居申し込みを断って、次の入居者を募集できるほど物件の競合力がない場合は、リスクを承知で入居させることもあります。

傾向的には利回りが高い物件は、客付けが難しい物件だからこそ、リスクが高いという趣旨で利回りが高くなっていることが多く、上記のような入居者リスクを飲まざるを得ないことが多いと言われています。

上記のようなリスクもあるので、利回りなど気にせずに、入居者を選べる物件、購入後に保有するストレスを抱えない物件を購入する、という投資戦略もありますが、この戦略が取れるのはある程度資産を保有されている方が多いと思います。

資産形成初期時は、資産状況に余裕がある方が少なく、どうしても利回り重視で物件を選定してしまう傾向があると思いますが、利回りが高い物件には、上記のような入居者リスクが高くなることもご留意いただければと思います。

もちろん、利回りが高くとも、物件の競合力が高い物件も存在します。お伝えしたことは利回りが高いからと言ってよいことばかりではなく、その裏にある利回りが高くなっている理由を把握することの重要性です。

かくいう、僕自身も家賃帯が低いワンルームマンションを保有しているので、今後のよりいっそう入居者選定には注意したいと思います。