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不動産業者が営業の際によく使う謳い文句である、「不動産を購入すれば不労所得が手に入ります」という類の信憑性を自分自身で確かめる手段がなく、購入の判断をする際に悩むことが多くあると思います。
僕自身は、不動産投資の本を購入前に数冊読んでいましたが、特に経験者に話を聞くこともなく、というより、周りに不動産投資をしていて実体験を聞ける方がいなかったので、最初は本に書いてあることを信じて不動産投資の世界に飛び込みました。
その結果、想定以上に上手くいったこともありますし、逆もあります。
そんな初心者の方にとって参考になるように、今回はありがちな不動産投資の失敗談について、実体験を共有させていただきたいと思います。
設備が多い1棟マンションを購入するデメリット
僕は、1棟マンションに根拠のない憧れを持っていました。今思うと、それは儲かるからというより、大きくてどっしりした鉄骨鉄筋コンクリートのマンションを買いたいという所有欲からくる憧れでした。
実際に1棟マンションを購入して思うことは、とにかく維持費が高いということです。
僕が所有していた1棟マンションには、エレベーター、貯水槽、高架水槽、消防設備といった多くの建物付帯設備があります。これらの設備は法律上定期的に点検しなければならず、その維持管理コストがかかります。
特にエレベーターの維持管理コストは高く、加えて、エレベーターが故障し、交換しなければならない状況となった場合、最低でも500万円以上のコストはかかります。
その割にエレベーターがあるからといって、競合力が高い物件になっているかと言えば、そうでもなく、設備が多い物件を購入したことは失敗だと感じています。
この実体験から、1棟を購入する際は、できる限り設備が少ない物件、もしくは設備があったとしても直近に修繕がなされていてしばらくは修繕の必要がない物件の購入を検討したいと今は思います。
年間解約率と入居者募集の苦労
僕は1LDK以上の区分マンションから投資を始め、24部屋の1棟ワンルームマンションを購入するという流れで投資規模を拡大しているのですが、区分マンションの場合、部屋数が少ないことに加えて、全て広めの物件だったことから、年間の解約数は多くありません。
それが、1棟ワンルームマンション購入後、1年間で6部屋程度とかなり増えました。
経営上は問題なかったのですが、毎年1部屋あるかないかの解約数だったのがいきなり6部屋以上に増えたので、購入後しばらくの間は精神的に落ち着かなかったのを覚えています。
一般的に、1R、1Kの年間解約率は25%程度、1LDK以上の広めの物件の年間解約率は15%程度と言われているので、24部屋であれば、年間6部屋の空室が発生することは想定内の数値なのですが、入居者募集を1年に6回以上もやらなければならないという精神的負荷から購入を後悔したこともあります。
ただ、キャッシュフローが黒字であれば問題はなく、考えようによっては、空室が多い分、1回あたりの入居者募集効率化による、売上アップ及びコスト削減の余地があり、知識や経験がある大家の方にとっては腕の見せ所でもあります。
また、区分投資であれば、1R、1Kでも、1LDK以上の広めの物件であっても、そもそもの部屋数が少なく解約数に大きな差は出にくいので、深く考える問題ではないのかもしれませんが、人によって空室に対する考え方は異なるので、事実としては知っておいた方が良いかと思います。
身の丈に合わない規模の1棟マンションを購入するデメリット
最後に、僕は複数の3,000万円前後の区分マンションと24部屋1棟マンションを所有していますが、金額規模が低い区分の方が断然売りやすく、1棟マンションは明らかに売りづらいというのが現状です。(現状は売り手が多く買い手が少ない状況と業者より聞いております)
金額規模が高い物件の方が、確かに得られるキャッシュフローが大きくなります。
そして、資産価値が上昇した場合の、キャピタルゲインの額も大きくなります。
しかし、購入後思うのは、金額が大きい物件の場合、現在のような各金融機関が不動産融資に消極的な状況では、買い手の融資が出ずに、売ろうと思った時に売りにくいということです。
一方、3,000万円前後の区分マンションは現在の状況であっても、融資が相対的に出やすいので、比較的簡単に売却することが出来ます。
また、物件価格が10%下がった時の影響額について、物件価格が大きければ大きい程、影響額は大きくなります。これは考えれば分かることなのですが、実際に所有してみると怖く感じることもあります。
従い、経験や知識がない方は、上記のリスクを考えると、小さい金額の物件から始めるのが無難だと実体験から思います。
加えて、不動産投資において一番重要なのは保有耐性が高い物件を購入するということだと思います。例えば、不動産価格が下がり、含み損を抱えてしまっても、安定してキャッシュフローを産んでくれる保有耐性の高い物件であれば、売らずに保有し続けていても問題はありません。
そして、不動産融資が再び活発になるまで待ち、不動産価格が上がったタイミングで売れば負ける可能性は低くなります。そのタイミングを選べる余裕を持てる保有耐性の高い物件を積み上げていくことで、この問題も解決は出来ると考えていますが、皆さんはどうお考えでしょうか？
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