複数物件を同時決済するリスク

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不動産仲介業者にとって、自分たちの説明を信じてもらいやすいという観点で、初心者は都合が良い顧客になりやすいのですが、仲介業者からもちかけられる取引でリスクが高いものの1つとして複数物件同時決済があります。

このスキームはグレーな手法であることに加えて、購入後の運営に苦労するケースが多く、実際に私の知り合いでこのスキームを活用して購入した方々も苦労している方が多くいます。

今回はこの複数物件同時決済の概要を説明するとともに、潜んでいるリスクについてもお伝えしたいと思います。

複数物件同時決済の紹介とその営業文句
複数物件同時決済とは、文字通り複数物件を同時購入するスキームです。
このスキームを活用することにより、より多くの物件を短期間で購入することができます。

このスキームの肝は同時に決済するという部分です。
通常融資審査をする際、銀行は融資審査申込者の信用情報を確認します。
なぜなら、その信用情報には過去の借入、滞納履歴や現在の借入状況が記録されているため、与信リスクの判断に有効だからです。

しかし、借入をしていない状況、もしくは借入が少ない状況で、新たに複数の物件を異なる金融機関で同時決済すれば、新たに購入する融資情報が信用情報に記載される前に融資審査をすることが出来、通常の与信枠よりも大きな金額の借入をすることが出来ます。

不動産の営業マンは、投資家に対して、このスキームを利用すればより多くの物件を購入することができ、キャッシュフローを短期間でアップすることができるという営業文句を使って勧誘してきます。

不動産投資の経験がないと、家賃収入が増える＝キャッシュフローが増えると考えてしまいがちなのですが、家賃収入が増えても、キャッシュフローがマイナスになってしまうことも起こり得ます。

少なくとも、より多くの物件が購入できることが、必ずしも投資家にとって良いことではないということは意識すべきだと思います。同時に、より多くの物件を購入してくれれば、不動産仲介業者としては、儲けが大きくなるということも覚えておきましょう。

複数物件同時決済に潜むリスク
そして、複数物件同時決済に潜むリスクは主に2つあります。

1つは金融機関に事実が発覚した場合、最悪ローンの一括返済を求められる可能性があるということです。スキームの紹介でお気づきになった方もいると思いますが、このスキームは、グレーな手法です。

確かに、融資審査時は同時購入する他の物件の融資は実行されていなかったので、完全な虚偽には当たらないかもしれませんが、故意的に複数物件の融資審査を異なる金融機関に申し込んでいたことが発覚した場合は、虚偽と判断される可能性もあります。

そして、その後の金融機関対応について、仲介をした売買仲介業者は助けてくれません。対応をするのは自分自身です。

もう1つは、物件を吟味する時間が短いため、購入後苦労する物件を購入してしまう可能性が高いということです。

このスキームで物件を購入する場合、信用情報に融資情報が記載される前に複数物件を購入しなければならず、信用情報に融資情報の記録がされるのが、融資実行後2,3か月以内となるので、その期間中に全ての物件を購入しなければなりません。

従い、通常であれば、時間制限のない物件探しですが、このスキームを活用する場合、あまり物件を吟味できずに、キャッシュフローを増やしてくれると考え購入した物件が、空室が埋まらず、逆にキャッシュフローがマイナスになってしまうことも十分あり得ます。

実際に、私の周りでこのスキームで物件を購入した方で、キャッシュフローが増えると思ったら、競合力がない物件が多く、なかなか空室が埋まらず、運営に苦労されている方もいます。

もともと不動産投資の世界は千三つと言われる通り、千件の物件を吟味して、三つ購入したい物件が見つかれば良いぐらいの確率で購入検討できる物件に会えるところ、数か月の間に複数購入している時点で、優良物件でない可能性の方が高いのです。

また、自分の実力よりも大きい金額を借り入れることになるため、上手くいかなかった時の負荷も大きくなります。

不動産投資は、短期間に大きくしていくというより、少しずつ経験を積みながら、お金も増え、それを再投資し、規模も少しずつ大きくなっていくというぐらいの方が、失敗する可能性は低いと考えます。

複数物件同時決済を業者から勧められた時は、上記リスクも考慮して、実行可否を判断していただければと思います。