オーナーチェンジ物件購入のリスク

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オーナーチェンジ物件は購入直後から家賃収入を得ることができるため、特に初心者に好まれる傾向がありますが、落とし穴もあります。区分マンションのオーナーチェンジ物件を購入した場合は、その落とし穴により想定外の支出や収益減が発生した時の影響が大きく、オーナーチェンジ物件だからこそ注意すべきこともあります。

僕は区分マンションのオーナーチェンジを5戸購入した経験がありますが、その後発生した想定外の事象実例も交えながら、オーナーチェンジ物件を購入する際に初心者が見逃しやすいポイントについてお伝えしていきたいと思います。

■利回り
まず、利回りについてです。
利回りは、マンション投資の重要な要素ですが、オーナーチェンジ物件については、特に注意をすべき点でもあります。

オーナーチェンジ物件の利回りは現在の入居者家賃を販売価格で割った数値ということで、シンプルですが、問題は入居者家賃の適正性です。

初心者の方は、入居者がその家賃を支払っているのだから、その利回りは適正だろうと考える傾向があります。しかし、実際は様々な理由で相場家賃よりも高い家賃をもらっている状況もあり、その入居者が退去した後に家賃がかなり下がってしまうというケースがあります。

僕が購入した区分マンションのオーナーチェンジ物件で、家賃が145,000円の物件がありました。
その物件は、初めて購入した物件だったのですが、契約更新のタイミングで15,000円の家賃減額を請求され、確かに相場家賃だと130,000円が適正なので、認めざるを得ずということになりました。

よくよく聞いてみると、その入居者はその部屋に10年以上住んでおり、入居当時の家賃相場と比べて今の家賃相場が下がっていることが明確だったので家賃減額請求したとのことでした。

この物件の1か月手残りキャッシュフローは2.5万円程度だったので、この家賃減額により半分以上の手残りキャッシュフローが減少しました。

これは1つの事例ですが、今の入居者がその家賃を支払っているからといって、その家賃金額が適正だと思わないことです。

オーナーチェンジ物件であっても、SUUMO等の賃貸物件情報サイトで類似物件を確認することで、適正家賃を把握することができます。その作業をする習慣があれば、利回りで想定外な収益減を経験するリスクを低減することが可能です。

■入居者退去後のコスト
次にマンション投資を行う上で絶対に考えなければならない原状回復コストについてです。

僕が購入した物件で、通常であれば退去後の原状回復費用が20万円程度の部屋で、原状回復費用が100万円程度発生した部屋がありました。

なぜそこまで大きな金額の原状回復費用になってしまったのか？

答えは、入居者が15年以上の長期入居者だったためでした。

これも、僕の経験不足で想定外の事象になってしまった事例ですが、特に区分マンションについては、1部屋しかないので、売買仲介業者に今の入居者の居住期間は確認すべきだと考えます。

もしそれでも入居期間の情報を得られない場合は、最悪原状回復費用が大きくなってしまうという想定をした上でオーナーチェンジ物件の購入を検討すべきだと思います。

逆に、現入居者退去後に大きな原状回復費用が発生することを想定した上で、オーナーチェンジ物件を購入するのであれば問題ないかと思います。

僕が購入した物件で既に30年程度住んでいる入居者の区分マンションがあったのですが、その区分マンションは退去時リスクはあるものの、価格が安く、立地が良かったので、購入しています。

新しい入居者が住んだら収支はどうなるのか？室内の設備はどのような状況なのか？といったことをイメージすることが重要であり、そのイメージができるようになれば、想定外の事象が発生するリスクを低減することができるようになってきます。

■楽すぎる運営の弊害
最後に、オーナーチェンジ物件のメリットがデメリットにもなるという話ですが、特に区分マンションのオーナーチェンジ物件は購入直後から家賃収入が入るということでマンション投資としては楽です。

しかも、中には購入してから長期間住み続けてくれる入居者もいるため、そういった物件を購入できた場合は、かなり楽です。

しかし、マンション投資を続けていく上で最も重要な作業である空室対策の経験が積めないことはデメリットとも言えます。

区分マンションのオーナーチェンジ物件を購入して、それ以上不動産投資の規模拡大を考えていない方は経験の蓄積を考えなくても良いのかもしれませんが、その後1棟、2棟と増やしていきたい方は、初期の頃に現場で経験を積むということがその後の成功に影響すると僕は考えています。

例えば、区分マンション1戸のオーナーチェンジ物件を購入し、その後10年間1回も退去しなかったとします。その場合、不動産投資歴としては10年ですが、経験値は何度も空室対策をして経験値をあげてきた方と比べるとどうしても劣ってしまいます。

その後失敗しない投資をする為には、実際にマンション投資を行っていく中で、現場で感じたこと、想定外の事象が発生した時の対応等を通じて、どういったことをすると失敗しやすくなるのかということを自分自身で感じることも重要です。

そういった意味で、最初は失敗してもカバーできる金額で、将来的な規模拡大を実現するための経験値を得るために、あえて自分にとって少額だと思える規模の空室物件を購入するという選択もありだとは思います。