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所有している1棟マンションについては今年の稼働率はなんと99.5%でした。コロナ禍で退去する入居者が減ったことが大きな要因ですが、ここまで稼働率が高いと来年は気を引き締めて運営していなければと感じている次第です。

今年最終月になって、ある部屋で家賃滞納が2か月となっている、住んでいる形跡がない修繕コストがかなり発生してしまう部屋の入居者が退去することになりそうという状況になっており、来年は今年よりも対応が増えるだろう事態が続々発生しています。

但し、今年は大分利益を留保できたので、余裕をもって、コストをかけるところにはコストをかけて、売り物件としてより魅力的な物件にしていく所存です。

今回は今抱えている問題の1つであるかなり修繕コストがかかるであろう入居者が退去した場合のコストを軽減するために現在先んじて行っていることを共有していきたいと思います。

保険の権利関係及び保険範囲の確認

この部屋の一番の問題点は入居者と連絡が取れないことにあります。
連帯保証人である母親と思われる方からは入居者がコミュニケーション障害となっていて連絡が取りづらい状況と聞いていますが、管理会社はこまめに連絡するものの、未だに連絡が取れたことがないと聞いています。

加えて、この部屋、玄関ドアが曲がっていることに加えて、竣工時から交換されていないTESエアコンと呼ばれる給湯器とエアコンが一体となった給湯器なので、そろそろ交換しなければという状況です。修繕費はざっくり50万円~100万円の間になるだろうと見ています。

この負担を少しでも減らすために、入居者の保険である借家人賠償責任保険を活用すべく、保険証券を契約者である母親より取り寄せているところです。

代理店が僕の物件の管理会社であれば保険請求となった際に手続きがスムーズなのですが、代理店は他で契約してしまっているようです。また補償内容が不明なので、そのあたり明確にしておく必要があります。

僕自身が建物にかけている火災保険で補償される箇所もあるかもしれないので、その準備もしているところです。

事前に退去が想定出来ており、準備出来る時間があるのが唯一救いではあります。

入居者及び連帯保証人に負担すべき費用を負担させる流れを構築

今回僕が恐れているのは、連帯保証人と連絡が取れなくなり、明渡請求までの弁護士費用及び残置物撤去費用が発生し、入居者が負担せずに逃げてしまう事態です。

管理会社に確認したところ、明渡請求までの手続きが長引いた場合50万円程度のコストがかかり、かつ、残置物撤去費用に30万円程度のコストがかかるようです。家賃4万円の部屋でここまでかかるとは!?という感覚ですが、退去することになっても、入居者もしくは連帯保証人が責任をもって残置物撤去まで行ってくれれば、この費用はかかりません。

ただでさえ修繕コストがかなりかかる部屋で、明渡請求までの費用が発生した場合は、最大200万円はっせいする可能性もあるので、なんとか連絡が取れる状況、相手に支払ってもらえる状況にすべく、管理会社には意識して連帯保証人の母とは連絡を取り合ってもらっています。

この部屋は購入当時からリスクが大きい部屋だと認識しています。
もしかしたら、そのリスクが顕在化する可能性が出始めているので、事前段階で可能な限り詰められるよう動いているところです。

「退去」という言葉が出た時点でその内退去になる可能性が高いので、連絡が取れている今のうちに退去までもっていってもらった方が良いと考える一方、退去した場合はそれなりの出費が発生してしまうので躊躇う気持ちもあり、まずは流れに身を任せつつも、準備だけはきっちりしておきたいと思います。

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