さいたま市の収益不動産価格をチェック

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今日は今後メインとなっていくであろうということで、毎日チェックしているさいたま市の収益不動産価格の状況を共有したいと思います。まだ1棟が売れていない中で次には進めないですが、相場観というのは一朝一夕に身につくものではなく、蓄積していくものなので、今年に入ってから、家賃相場と不動産価格相場を見ているのですが、一言で厳しいです・・・

不動産価格が高止まりしているという情報は、不動産業界界隈で流れている情報なのでお聞きしている方も多いと思いますが、実際に自分で価格をチェックし、ローン返済等の出費を考えると、非常に厳しいことが実感できると思うので、やはり、気になるエリアがあるのであれば自分で調べてみることをお勧めします。

今日は、物件チェックをしていて自分が感じていることを書き綴っていきたいと思います。

土地から新築はかなり厳しい

僕は中古区分マンション、中古1棟マンションという投資経歴があり、次は土地から仕入れて新築投資に挑戦したいと思っており、毎日売り土地情報をチェックしているものの、坪単価200万円前後のものが多く、一種単価でも100万円を切らないものが多いです。

さいたま市で一種単価を切らないとなると、家賃相場との対比で考えると、利回りが4%台となり、かなり厳しい投資になります。しかも、最近は世界的なインフレや円安等で建築価格も上昇しているため、より厳しいという印象です。

また、土地から新築の場合、建築業者が破産するというリスクもあるので、それ相応の利回りを得たいところなのですが、4%台の利回りでは仮に完工しても、キャピタルゲインを得られるか断言できない水準です。

僕の中では、今土地から仕入れて新築に挑戦することは、リスクリワードが悪い投資なので、しばらくは手が出せないなーという印象です。この状況がいつまで続くか分かりませんし、これが一生続くかもしれませんが、損をする可能性が高い投資は、自分が取り組みたい投資であっても実行はできません。。。

中古1棟マンションの築浅は相変わらず低い利回り・・・

今金融機関の融資期間は残存の耐用年数でかっちりはめてくるケースも多く(2015年~2018年の融資ジャブジャブ時代と比べて)、築古の物件は相当キャッシュを入れない限り、収支が回らないことが多く、中古1棟マンションを購入するのであれば、築浅の方がやりやすいという印象ですが、考えているのは他の投資家も同じで、築浅の収益不動産価格がより高くなり、利回りが低すぎるという印象を持っています。

さいたま市のアクセス駅とは言えない駅徒歩圏の築10年以内の中古1棟マンションだと、利回り5%もいかない物件がちらほらあります。

僕の印象では築浅であっても、利回り4%台まで価格が上がっているのは都心部という感じでしたが、さいたま市であっても、売り出し価格はそうなっている物件もありますよね・・・

今は具体的に購入検討できる状況ではないので、買付を入れて指値を入れるということはしていませんが、築浅であっても、さいたま市のアクセス駅以外のエリアであれば、最低でも利回り6%以上は確保したいところです。。。

ただ、売り出し価格を見ていると、売主はかなり強気なのか、それと高値で購入しているため残債が大きく残っているのか、どちらかの理由が働いていて、価格が下がっていくような雰囲気はポータルサイトを見ていると感じられません。こちらもしばらくは相場把握に留めますが、購入検討できる状況になったら、少しずつ問い合わせも入れていきたいと思っているところです。

築30年以上の中古1棟マンションは利回りと融資年数を考えるとかなり厳しい・・・

最後に、築古と言われる中古1棟マンションですが、こちらの方は利回りが7%を超えるものも見受けられます。

但し、築年数30年を超えると、RCの耐用年数が47年であることを考えると、理論上の融資可能期間は20年弱です。(47年 – 30年程度)

金融機関によって、上記のようなケースでも、融資期間30年程度で融資をしてくれるケースもあるとのことですが、仮に融資期間30年だったとしても、フルローンで借入をするという前提だと、利回り7%では収支が回らないことが多く、利回り8%以上は必要になります。

ただ、さいたま市の築古の中古1棟マンションであっても、8%を超えると何かやっかいな問題がありそうな物件しかない、というのが毎日価格をチェックしてみて思うところなので、物件価格の2割~3割程度はキャッシュを入れないと厳しいという印象を持っています。

それなりのかっちりした中古1棟マンションだと1億円台後半以上の値付けがされていることが多く、仮に1.5億円だった場合、物件価格の2割~3割となると、3,000万円~4,500万円の資金が必要になるので、大分ハードルは上がります。

不動産業者から言わせると、2015年~2018年の融資ジャブジャブ時代が異常で、今は通常期戻ったという話を良く聞きますが、我々サラリーマン大家からすると、不動産投資を始めるハードルは大分高くなってしまったなーという感覚です。

ポータルサイトでは投資適格物件を見つけるのがかなり難しい状況ですが、相場観を養うためにも日常のルーティンとして継続しつつ、地場の業者に情報を横流ししてもらえる関係性を築くことが、より重要になってくると感じているところです。

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