新築分譲マンションの価格相場を調べる方法

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不動産投資をやりつつも、自己居住用としてマンションの購入検討を考えている方もいるかと思います。また、不動産投資に挑戦するしないに関わらず、多くの方が自宅購入を検討されるかと思います。

普段あまり不動産に接することがない方にとっては、どれぐらいが割安なのか?割高なのか?という価格相場感を養う方法が分からないというケースもあると思うので、今回は新築分譲マンションというカテゴリーに絞って、価格相場を調べる方法をお伝えしたいと思います。

尚、この方法は新築分譲マンションに限らず、中古マンションや一戸建てにも応用は可能です。

坪単価で周辺新築分譲マンションとの比較

まずは、坪単価で把握するというのが重要です。不動産業者は不動産価格を坪単価で把握することが多く、坪単価で価格相場を把握できると、不動産業者とより深い話がしやすくなります。

坪単価の計算は簡単で、価格 ÷ バルコニー含まない室内面積(㎡) ÷0.3025

です。

1坪=3.3㎡程度ですが、不動産業者は㎡⇒坪への変換に0.3025を使用することが多く、これは知っておくと得することが多いです。

そこで、同じ時期に竣工となる新築分譲マンションを坪単価で比較すると、駅徒歩、マンション設備や部屋の広さによってある程度の価格帯は分かってくるので、それを繰り返していくうちに、相場観は身についていくと思います。

加えて、エリアを変えて比較すると、そのエリアが周辺と比べて割高か?割安か?もある程度把握できます。当然ですが、都心に近いほど価格は割高になります。

同じエリアで売却中の中古分譲マンションとの比較

また、自己居住用と言っても、購入するということは自分の資産になるので、仮に売却しなければならない状況となった場合に、最低でもローン残債以上で売れる可能性が高いか?ということを把握しておくことも重要です。

上記を把握するためには、売却する可能性がある期間を経過した後の同じようなスペックで売り出されていた中古マンションの成約価格を調べる方法が効果的です。成約価格は一般消費者が閲覧できないレインズに掲載されているので、知り合いの不動産業者にお願いする必要はありますが。

例えば、10年後に売却する可能性があるのであれば、築10年で売り出されていた同じようなスペックの物件成約価格を確認し、10年後のローン残債と比較して高いか?安いか?というのを比較すると、損をしやすいか?しにくいか?程度のことは把握できます。

ただ、1点注意が必要なのは、10年後の今の不動産価格相場かどうかは誰も分からないということです。今はマイナス金利政策が続いており、ローンを組む人にとっては絶好の買い場ということもあり、なんやかんやで不動産価格が高止まりしていますが、今の金融環境が続くかは誰も確定的なことは言えません。

ということで、1つの参考までにしていただいて、最悪住み続けるという選択をベース考えていくことをおすすめします。

同じスペックの物件に賃貸で住んだ場合の家賃との比較

最後に、SUUMO等で購入検討エリアの同じようなスペック物件の賃貸されている家賃とローンを組んだ際の月々のローン返済額+管理費・修繕積立金を比較することで、将来的にまだ値上がりする可能性があるか?というのも参考までに見ています。

通常は、所有することはリスクが伴うので、住宅ローン返済額+管理費・修繕積立金 < 同じスペック賃貸物件の家賃ですが、逆になっている場合は、売買価格が過熱しすぎている可能性があります。

その場合、将来的にはそのエリアでは物件購入を控え、賃貸で住むという選択肢を取る人が増えていく可能性があるので、売値がそれ以上上がりにくい、もしくは下がっていく予兆ともいえるかもしれません。

日本は家賃を上げにくいという特性があるので、今インフレが起きていると言っても、家賃はあまり上がっていません。一方、不動産価格の方は上昇続けているエリアもあるので(都心部など)、賃貸の方が割安というエリアも出てきてるというのが僕の印象です。

とはいっても、家賃は自分の資産とならず、購入は最終的には自分の資産になっていくものなので、ある程度お金を保有している方は、やはり購入した方が良いというのは僕個人の考えです。

ということで、ご参考になれば幸いです。

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