不動産の管理会社変更を検討する際の注意点

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僕は管理会社の対応が遅かったり、僕が言ったことがなされていないことが続いたこともあり、過去に不動産管理会社の変更を検討したことがあるのですが、結果的に管理会社は変更せず、今に至っています。

そもそも管理会社を変更したからといって、本当に管理状況が改善するかどうかは変更後に分かるというリスクがあることもさながら、管理会社変更にあたっては考えなければいけないことが多くあり、今日はその内僕が大きなネックになると感じた点に絞ってお伝えしていきたいと思います。

入居者にとっては面倒でしかない

まず、不動産管理においては、そこに住んで生活を営む方がいるということは忘れてはなりません。不動産投資というと、どうしても数値ありきで、数値で物事を考えてしまう傾向があるのですが、入居者を無視した行動は、中長期的に退去率の増加や空室期間の長期化という結果で返ってきます。

この視点で考えると、管理会社を変更した場合、入居者からすると、振込先が変わることによる事務手続き、今まで契約していた24時間サービスが変わることによる事務手続き等、手間がかかります。

この事務手続きだけで退去まで至るケースは少ないとは思いますが、そもそもあまり部屋に帰っていない方であったり、そういった事務手続きを行うのが苦手な方は、変更手続きができず、変更時にトラブルになるなんてこともあるかもしれません。(このあたりは新規の管理会社の仕事ですけどね)

ということで、オーナー都合による管理会社変更は入居者にとっては負荷でしかないので、よほどの事でない限り、今の管理会社を継続した方が無難だと僕は考えています。

引き継がれない家賃保証契約の存在

そして、今や大家にとってなくてはならない存在になっている家賃保証会社ですが、管理会社として家賃保証会社と保証契約を締結している場合等、管理会社変更となると保証契約が引き継がれないものがあります。

僕は管理会社変更の過程で初めて知ったことなのですが、管理会社変更後にこの事実を知る、ということでは遅いので、事前に管理会社に確認しておいたが方が良いと思います。

家賃保証契約の契約形態を確認する過程で、管理会社変更を検討している旨を伝えれば、管理会社の対応が変わって、もう少し様子を見てみようとなるかもしれません。

いずれにしても、管理変更によって、連帯保証人もいない、家賃保証会社も保証していない入居者が発生することは絶対に避けなければいけないことなので、事前に確認するようにしましょう。

新規管理会社の入居者募集方法

あと、新しい管理会社は管理会社変更前には管理受託のために良いことばかり説明する傾向があります。(管理を受託したくない管理状況が不良なものや入居付けが難しい物件等は管理受託を断られることもあるようです)

不動産の管理は建物管理、入居者対応や入金管理等々様々ですが、その中でも入居者付けの力は重要です。

特に注意が必要なのは、自分達の仲介手数料欲しさに専任媒介でしか入居付けを行わないという管理会社です。

専任媒介にすると、必ず管理会社に家賃1か月分の仲介手数料を支払わなければならず、客付け業者への広告費を支払う財源が少なくなります。このことによって客付け業者へのアピール度は下がります。

また、専任媒介の場合は、自分から直接客付け業者へアピールしづらくなるので、管理会社の客付け能力に依拠する割合が高くなるので、管理会社が全然埋めてくれない場合のリカバリーもしづらくなります。最悪、一般媒介に切り替えるという手段もありますが、専任媒介で回るのであれば、その方が楽ではあります。

この辺りは大家の人を見る目が問われる部分だと思いますし、管理会社変更のリスクでもあると考えています。大家繋がりで実績を出している管理会社を紹介してもらうという流れであれば、このリスクは低くなりますよね。

ということで、今回は僕が考える管理会社変更の際の注意点を書いてみましたが、参考になれば幸いです。管理会社変更は大家にとって大きなことなので、しっかり吟味して判断するようにしましょう。

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