不動産からのキャッシュフローを正しく見積もるポイント

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不動産投資経験がない方にとって、不動産購入後のキャッシュフロー見積もりの情報は不動産業者からの数値しかなく、自分でその数値の適正性が判断できないため、不安に感じられることが多いと思います。

僕は不動産業者から提示されたキャッシュフロー見積もりより実際のキャッシュフローが少なくなったという状況を何度か経験しています。

もちろん見積もりなので、完全に当てることは難しいですが、不動産からのキャッシュフローは小売業やサービス業等と比較するとブレが少なく、見積もりがしやすい事業でもあります。

とはいっても、運営経験がない方にとっては、何をどう見積もったら良いのか分からないということだと思いますので、今回は不動産からのキャッシュフローを見積もる際のポイントについて、お伝えしていきたいと思います。

家賃収入

まずは、家賃収入についてです。
不動産業者としては、可能な限り高い利回りで表示しようとするのが基本です。
なぜなら、高い利回りで表示できた方がより高値で物件を売却することができるためです。

高い利回りで表示するために、家賃を可能な限り高値で見せるというインセンティブが働き、場合によっては通常では借り手が見つからないような割高な家賃でキャッシュフローの見積もりを出してくる業者も存在し、ここは注意が必要です。

これを防ぐためには、自分が購入しようと考えている物件エリアで入居者募集している同じ程度の築年数、同じようなスペックの部屋の家賃を面積で割ってみて下さい。そうすると、㎡あたりの賃料単価相場のイメージがわき、その相場観と大きな乖離があるかどうかくらいは分かると思います。

ただ、募集家賃はあくまで募集家賃であり、成約価格ではないので、あくまで参考までにしてください。

また、住所表記上は同じエリアに存在するものの、墓地が近くにある、購入しようと思っている物件は事故物件だった等の理由で周辺相場と割り引いて考えないといけないケースがあったりします。

大きな相場観は確認しつつも、最終的には物件個別の条件を見て、業者が提示しているキャッシュフローに含まれている家賃の適正性を見ていくようにしましょう。

運営経費

次に運営経費です。
不動産賃貸業で発生する運営経費は大体決まっています。

管理委託費用、建物管理費用、共用部の水道光熱費、リフォーム費用、入居者募集関連の費用、税理士報酬等が主なものです。

項目としてはあまり多くないですが、初心者の方にとってはどの程度の料金が適正か?ということが判断できないこともあるかもしれません。

そんな時に既に大家として何年も運営経験がある方に確認できると強いです。
彼らは、大体この規模ならこの程度の共用部水道光熱費が発生する、というように実際の経験に基づいた感覚からアドバイスをくれるので、信ぴょう性が高いです。

もちろん、不動産業者としては、出来る限り手残りキャッシュフローが大きいことをアピールできた方が売りやすくなります。中には絶対に発生する費用の説明を行わず、契約直前に説明する、もしくは購入後に発覚したなんてことはよくある話なので、業者から提示されたキャッシュフローに含まれる運営経費の抜け漏れがないか、疑ってかかる癖をつけるようにしましょう。

バッファー(トラブル対応費用等)

最後の通常運営の中では発生しない経費についてです。
これらの費用は不動産業者が提示するキャッシュフロー見積もりには含まれていないことが多いです。

例えば、給湯器が故障したときの対応費用、エレベーター交換費用、大規模修繕費用、家賃滞納時の対応費用、部屋が異常に汚れていた場合の原状回復費用等、不動産賃貸業にはトラブルがつきものでして、そのトラブルが発生すると想定外の支出が発生することもあります。

中にはこういったトラブルが発生することなく売却まで無事完了という強運の持ち主もいますが、物件購入時にはある程度のバッファーは見ておいた方が良いと個人的には思います。

家賃収入から運営経費及びローン返済額を差し引いた数値がほぼトントン又はかなり少額なんて状況だと、ちょっとしたトラブルで想定外出費が発生すると、すぐに赤字転落ということになってしまいます。

今の不動産投資は、月々のキャッシュフローを安定的に黒字にしていく、というのが基本動作なので、所有した瞬間にキャッシュフローが赤字なんてことになると、なんのための不動産投資なのか分からなくなってしまいます。

ある不動産業者は赤字になっても、ローン残債がなくなればその不動産は自分のものになるので、保険のようなもの、という説明をしているという話も聞きますが、ローン残債がなくなる頃には不動産の価値がかなり落ちているでしょうし、保有期間中に感じるストレスはお金に換算できませんが、人によってはこんなにトラブルが起こるのなら、不動産投資なんてやらなければよかったなんてことにもなりかねません。

不動産からのキャッシュフロー見積もりの精度を上げて、購入後にこんなはずじゃなかったとなってしまう事態を防げるようにしましょう。

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