22年10月からの火災保険値上げについて(不動産投資家目線)

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我々大家の大きな味方である火災保険が2022年10月以降に契約したものより、歴史的に条件が改悪となることを皆さんご存知ですか?僕は火災保険の料率が悪化する程度のことは知っていたのですが、それ以外にも悪い条件になることをつい先日知りました。

自然災害等で自分の物件の設備等が破損した際に、火災保険が適用されて自己負担額がなくなった又は少額になった経験をした方は火災保険の重要性は実感していると思います。

これから不動産投資を始めようと検討している方にとっては、今回の火災保険の値上げ等条件改悪は自分事のように感じることが難しいかもしれませんが、もし、2022年10月付近までに物件を購入される可能性がある方は知っておくべきことだと思うので、主な条件変更の内容について、共有したいと思います。

料金体系改定(築古の物件はより高くなる傾向)

まず、今回の条件改定では、築年数が古い物件はより保険料が高くなります。
今までは築年数に応じて保険料が上がるという体系ではなく、ある一定の築年数を超えると保険料が上がって、その後一定期間は横ばいというように、築年数に応じて保険料が上がるという仕組みではありませんでした。

しかし、今回の料金改定によって、築年数が古ければ古いほど保険料が上がる仕組みになるので、古い物件をお持ちの方は保険料が値上がりします。

また、建物構造による違いもより大きくなるとのことです。
一般的に木造 > 鉄骨造 > 鉄筋コンクリート(RC)の順に自然災害等に対して弱い構造だと言えます。従って、木造の物件は今までよりも保険料が値上がりすると聞いています。

最長期間が10年→5年に短縮

次に今までは火災保険の最長期間は10年でしたが、これだけ自然災害が増えている状況下、10年も先のリスクを見積もることが出来ないということで、火災保険の最長期間を10年から5年に短縮しました。

火災保険では、期間を長期化すればするほど、1年あたりの保険料が割安になるので、10年かけれなくなることは長期保有を考えている方にとっては保険料が値上がりしたと同じ意味を持ちます。

ちなみに、僕が不動産投資を始めた2011年~2012年は保険の最長期間は36年でした。保険会社の都合で保険料や最長期間を問答無用で変更されるのはおかしな気もしますが、彼らも商売ですから致し方ありません。。。

復旧義務の新設

そして、今回は保険約款の改訂も行うとのことで、これが歴史的な条件改悪だと言われています。

今までは火災保険をかけた物件の保険適用箇所が破損したことに対して、保険金が下りていたので、その保険金を破損個所の修繕に回そうが、何をしようが保険契約者にゆだねられていました。

しかし、保険申請代行業者なるものが増え、中には不正に保険金請求を行う業者も出てきたことから、こういった業者対策として、保険金は必ず破損した箇所の修繕に回さなければならないという復旧義務が新設されるようです。

つまり、今までは保険金を送金した後は保険会社として返還しづらかったものが、今回の復旧義務新設によって、破損個所が修繕されていないことが発覚した場合、保険金の返還を求められるということになります。

保険請求の実務がどのように変わっていくのか?という点はまだ具体的な手続きの案内は出ていないものの、おそらく、保険請求時に保険金を破損個所の復旧に使用する旨の誓約書を書かされるというプロセスが追加になるものと思われます。

ただ、専有部の修繕は、その後入居者が居住してしまったら、保険会社に都合で室内に入って復旧されたか否かの確認ができない等、実務的にどのようにして復旧されたことを確認するのかは不明です。おそらく抜き打ちでやるのだと思いますけどね。

上記は主な変更点になります。
今回お伝えした内容以外にも細かい内容で条件が変更になった内容もありますので、ご興味がある方はホームページ等で是非ご確認下さい。

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