所有物件の強み及び弱み

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不動産投資で負けないために、自分が所有している不動産の強みと弱みが何か?ということを考え、まとめておくことは賃貸経営をよりスムーズにするために、また想定外の事象が起こった際に適切な判断を行うために重要だと思います。

例えば、入居者募集をする際には、自分が所有している部屋を賃貸管理マンに売り込まなければいけないわけですが、その際に、何が強みで、何が弱みということを分かっていれば、説明もより効率的にできます。

また所有物件の強みや弱みは投資家としての投資方針にも直結する内容です。
弱みがない物件など存在しないので、何かの強みを得ると同時に何かの弱みを掴むことになります。従い、自分はどういった強みを大事にする投資家なのか?ということを考える際にも所有物件の強みや弱みを分析しておくことは意味があります。

ということで、今回は僕が2021年11月時点で所有している物件の強み及び弱みと感じていることを書き綴っていきたいと思います。

ちなみに僕が所有している物件は大きく以下2種類に分類できます。

  • 都内近郊中古区分マンション(50㎡超)
  • 都内近郊1棟RCワンルームマンション

都内近郊中古区分マンション(50㎡超)の強み及び弱み

僕が10年前の2011年11月末に不動産投資家としてデビューしたのが区分マンションでした。

当時は右も左も分からず、物件の細かな分析をせずに投資実行してしまったのですが(これはおススメはできません)、今となってはこの中古区分マンションを購入して良かったと心底思います。

10年保有してみて感じる「都内近郊中古区分マンション(50㎡超)」の強みは以下の通りです。

  • 入居期間が長い(10年経過しても1回も退去がない部屋さえあります)
  • 購入層が広く出口戦略を取りやすい(既に2戸売却済み)
  • 毎月修繕積立金を積んでいるので将来の大規模修繕等で急な大きい出費が発生する可能性が低い
  • 分譲マンションなので、賃貸マンションと比べて構造がしっかりしており、賃貸募集の競合力が高め
  • ワンルームと比べて賃貸物件としての供給数が少ないので、まだ敷金・礼金を1か月ずつ取れる。

逆に弱みと感じている点は以下の通りです。

  • 入居期間が長い、かつ、部屋が広いので退去した時の原状回復費用が高い(ワンルームだと高くとも20万円程度に収まりますが、30万円は超えてくることが多い)
  • 区分マンションは銀行からの評価が低く、融資を受けて規模拡大していく人にとっては残債ありの区分マンションを所有しすぎると規模拡大の足かせになる可能性もあり
  • 建替え決議や基地局設置等、建物管理に関連する変更を行うには自分1人で決定できず、区分所有者の一定割合以上より賛成票を得る必要あり。

総じて、不動産投資の肝となる稼働は安定する傾向があるので、この10年間所有してみて手離れが良いという感想です。

また、大規模修繕やエレベーター交換等の計画や資金も管理組合で議論してくれるので、そういった意味でも区分マンションは自分で動いてやることが少なく、忙しいサラリーマン向けです。

加えて、2戸売却して思うのが、区分マンションは投資用で購入検討する方だけではなく、そこに住む実需層の方も購入検討者の層に入ってくるので、流動性は高いです。自分が納得する値段で1か月も経たずに買付が入り、現金化できたマンションもありました。

都内近郊1棟RCワンルームマンションの強み及び弱み

区分マンションを所有し5年程度経過したタイミングで、ステップアップとして1棟マンションを購入し、2021年11月時点で3年半程度経過していますが、1棟マンションは手残りキャッシュフローは大きいものの、その部分自分の判断が求められる要素が多くなります。

3年半保有してみて感じる「都内近郊1棟RCワンルームマンション」の強みは以下の通りです。

  • 共用部のコストを自分で管理できるので自分の努力で下げられるコストの金額幅が広い
  • ワンルームなので賃貸面積が狭く、1回あたりの原状回復費用は安め
  • 基地局設置、エレベーター交換や大規模修繕工事のタイミング、内容や金額について自分1人で決められるので交渉力や経験がある投資家にとってはコストパフォーマンスを求めることができる
  • 空室数は多くなるため、賃貸仲介業者と連絡を取ることが増えるので、賃貸仲介業者と関係性を築く機会が増える。
  • 共用部エントランスの改修等、物件全体のイメージを改善することにより物件全体の競合力を上げることもできる。

逆にデメリットは以下の通りです。

  • ワンルームは入居期間が短く、回転が早い。部屋数が多い1棟ワンルームマンション又はアパートを購入すると空室の絶対数は多くなるので、空室対策の手間は増える。
  • ワンルームが供給過多になっているエリアは多くあるため、客付けの難易度は40㎡程度以上の広い部屋に比べて高い。
  • 物件共用部や設備に何らかの不備が発生した場合、急な大きい出費が発生するリスクもあり。
  • 区分マンションと比べて物件の金額が大きいので、流動性が低い傾向あり。
  • 購入層は投資家や不動産業者のみとなるため、投資用ローンを使っての購入しか見込めないため、住宅ローンが使える区分マンションと比べて購入者層の幅が狭い。

総じて、1棟マンションの経営は大家としての経営手腕がより求められます。
コスト削減の余地であったり、収益アップの可能性や考えられる空室対策の方法が広くあるので、知識や経験、そして根気がある方であれば手残りキャッシュフローを最大化して、生活をより豊かにできる可能性を広げることができます。

不動産投資をする上で大事にしたい強み

ここまで「都内近郊中古区分マンション(50㎡超) 」と「都内近郊1棟RCワンルームマンション」の強みと弱みを述べさせていただきましたが、如何でしたでしょうか?

どちらかの強みがどちらかの弱みになっていることに気づいていただいたと思います。

結局、完璧な物件はないということなのですが(そんな物件があれば我々投資家に回ってくる前に業者が購入してしまいます)、その中で自分の軸となるべき強みを持っておくべきだと個人的には思います。

2種類の不動産を所有して、数年単位で運営してみて思うことが、埋まりやすい物件を購入する、突発的な出費が発生する可能性が低いということが重要なポイントだと感じています。

一般的に埋まりにくい物件は購入検討者が少ないため不動産価格が低くなる(利回りが高くなる)傾向があり、埋まりやすい物件はその逆になります。

埋まりにくい物件を購入するとフォローすることが増え、何のための不動産投資だったのか?となりかねません。僕は1棟ワンルームマンションの空室対策をしていてそれは感じます。

今でさえ、空室期間2か月程度で空室を埋められるようになりましたが、空室対策をしていなかった時期は空室期間が3か月を越したこともありました。空室期間が長くなると、空室がどんどんたまっていき、精神衛生上宜しくないと思いますし、不動産投資を行う上でこの精神衛生は大事にしたいと僕は思います。

ということで、僕が大事にしたい強みは「埋まりやすい物件」です。
この「埋まりやすい」には色々な要素が含まれていますが、利回り重視ではなく、あくまで「埋まりやすいかどうか?」ということを第一の判断基準に置いて、今後の不動産投資を進めていきたいと考えている次第です。

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