分譲マンションと不動産投資

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現在、複数の分譲マンションを不動産投資として所有している僕ですが、ワンルーム投資が良い、1棟マンション投資が良いとも言われている中で、なぜ、投資初期にファミリーが住める分譲マンションの購入を進めたのか?疑問に持たれる方もいるかもしれません。

今日は不動産投資目的で分譲マンションを所有するメリット・デメリットについてお伝えしていきたいと思います。

結論から申し上げると、分譲マンションは賃貸マンションと比べて、競合力が高いケースが多いため、初心者が取り組むには運営リスクが低いと言えます。

不動産投資で分譲マンションを購入するメリット

  • 1棟と比べて少額から購入できる
  • ヤドカリ投資法が使える
  • 投資目的で取得層が少ないため競争が比較的少ない
  • 空室を取得することにより入居者を選べる
  • 部屋が広く、ワンルームよりも対象となる顧客層が多い(つぶしが効く)
  • リフォームの工夫余地が大きい
  • 間取り変更により多様なニーズに対応可能

不動産投資で分譲マンションを購入するデメリット

  • 土地の担保力が弱いため、融資を受けづらい
  • 規模を大きくするのに時間がかかる
  • 建物の建て替えが容易でない(区分所有者一定割合以上の賛成が必要)
  • 管理費や修繕費が割高なケースもある
  • 1戸ベースで考えると家賃が「ゼロか100か」のため空室に弱い
  • 部屋が広いため、ワンルーム投資と比べてリフォーム費用が高くつく

 

いかがでしょうか?

上記のようにメリット・デメリットあるわけですが、最終的に決断した理由は、購入後の経営安定性の高さです。

不動産投資で分譲マンションを購入すると、利回りは高くはありません。

しかし、1回入居者が決まると、長く住んでくれますし、エリアに影響を受ける面もありますが、一般的に分譲マンションはワンルームに比べると、入居者獲得の競争は緩いです。例えば、ワンルームでは敷金・礼金がゼロゼロなんてケースも良く見ますが、分譲マンションでは、敷金・礼金がゼロゼロというケースは現時点であまり見ません。

僕の場合、将来的に海外駐在の可能性がある中で不動産投資を始めたので、やはり、安定性重視の不動産投資になっています。そして、これからも、そのスタンスで不動産投資を続ける方針です。

そういった意味でも、購入後の運営難易度が低い分譲マンションを購入していくという選択肢も考えています。

ただし、皆さんの投資ステージ、住んでいるエリアや不動産投資に注力できる時間によって、利回り重視の不動産投資に取り組むという方針を選択するケースもあると思いますので、分譲マンション投資はあくまで選択肢の1つとして参考までにしていただければと思います。

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