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不動産検索の際にまず目に入ってくるのが表面利回りだと思います。表面利回りは想定満室想定家賃年収÷物件価格で計算されるわけですが、その数値だけで物件の良し悪しを判断してしまう方もいます。
僕も購入当初は知識や経験がなかったため、利回りが高い物件＝投資価値のある物件と判断していた時期もあったのですが、実はそうでないというお話は、おそらくこの記事をお読みの方なら理解している方が多いと推測します。
では、なぜ表面利回りだけで判断してはいけないのか？ということに関してはいろんな側面から言えるわけですが、本日はその要因の１つである表面利回りが低い傾向である都内近郊物件と表面利回りが高い傾向である地方物件の経費率についてお伝えしたいと思います。
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物件価格が同じでも異なる賃貸可能面積
まず、同じ価格であっても都内近郊物件と地方物件では賃貸可能面積、つまり部屋数と部屋の間取りが全然異なります。
それは都内近郊土地の値段の方が地方よりも高いためなのですが、例えば都内で8,000万円くらいであれば、20㎡の1R×6部屋なんていうのもざらにあるわけですが、地方なら、場所によっては50㎡の2LDK×8部屋なんていうのも見かけます。
そうなると、単純計算で都内物件の賃貸可能面積は120㎡(20㎡×6部屋)、地方物件の賃貸可能面積は400㎡(50㎡×8部屋)ということになります。
部屋数が多いということは、区分所有1部屋の家賃収入に頼る場合と比べてリスク分散としては良いことではあるのですが、弊害もあります。
また部屋数が同じであっても、1部屋当たりの賃貸可能面積が異なると、そこでまたメリット・デメリットがあるわけです。本日はそのデメリットの１つである経費率についてお話しています。
都内でも地方でも変わらない修繕コスト
まずは修繕コストです。
先ほどの例ですと、都内物件であれば空室になる可能性のある部屋が6部屋で、1部屋当たり20㎡ですが、地方物件になると8部屋で、1部屋当たり50㎡になります。
当然ですが、リフォーム費用は部屋の面積が広くにあるに従い上がっていきます。通常のルームクリーニングだけであればそこまで大きな差は出ないのですが、壁紙の張り替え、床素材の交換あたりは20㎡と50㎡では少なくとも2倍は違ってきます。
しかも、ここが注意ポイントなのですが、都内と地方では土地の価格の違いはあっても、修繕費用の単価はあまり変わりません。壁紙の張り替え、床素材の交換等の単価はむしろ競合が激しい都内の方が安いくらいだという話を聞きます。
従い、同じ空室率であっても、所有物件の1部屋当たりの面積及び所有する部屋数によって修繕費用の経費率が結構異なります。もちろん、所有物件の1部屋当たりの面積が広く、所有する部屋数が多ければ多いほど、修繕費用の経費率は高くなります。
地方の方が割高になり得る広告コスト
そして、広告費用も異なります。
例えば、僕が現在都内に所有している物件では、敷金1か月・礼金1か月をとることができ、かつ、部屋の入居者が決まった時に賃貸仲介業者へ支払う広告料は家賃1か月分で問題なく空室対策が出来ます。
しかし、賃貸需要がなく、賃貸仲介会社も少なく業者間の競合が緩いエリアでは、入居者が決まった時に支払う広告料が家賃3か月分になるという話も実際にあるそうです。しかも、敷金も礼金もとれないということもあるそうです。僕からしたら恐ろしいですが・・・。
これは需要と供給のバランスがエリアによって異なるからこそ起こる違いです。
一般的には、住宅供給に比して賃貸需要がないエリアでは賃貸仲介会社があまりないため、自然と広告料の相場が高くなっていきます。この実情に関しては、購入しようと考えているエリアの賃貸仲介会社もしくはそのエリアに物件を所有している方にヒアリングすることをお勧めします。
また、SUUMO等で近隣物件の賃貸情報を確認し、同じような物件の敷金・礼金がゼロゼロになっているようであれば客付けが簡単ではないエリアだと想定しておいた方が無難です。
結果、地方物件の空室対策に支払う広告料が割高になり得るという構図です。
地方物件は、表面利回りという意味では高いかもしれません。しかし、その表面利回りに関して、そもそも満室経営なんて夢のまた夢というエリアである可能性もありますし、経費率は間違いなく都内近郊よりも高くなります。
この経費率の違いというのも投資エリアを選定する際に考慮いただければと思います。
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