民泊運営で失敗しないために注意すべき３つのポイント

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先日東京五輪が終わりましたが、今回の東京五輪開催については色々と意見が分かれると思います。ただ、世界に東京という地名が意識される大きなきっかけになったことは間違いないですし、コロナが落ち着けば将来的に東京への観光者数は再び増加していくと僕は考えています。ということで、今は下火ですが、将来的なご参考までにということで今日は民泊の話題を共有していきたいと思います。

年間180日間の宿泊規制がしかれている民泊ですが、とはいっても初期投資が少なくリスクも限定的なことと、利益率が非常に高いことから民泊には未だに高いビジネスチャンスがあると思います。

ただし、過去Airbnb等での民泊運営が流行していた時期には、国の許可を取らず、かつ、その部屋のオーナーの許可も取らずに民泊を行っているダブル無許可営業の方が相当数いました。複数の民泊サイトで1つの部屋を運営していたり、もしくは、複数のアカウントで1つの部屋を運営している場合、本当に年間180日以内で運営しているかどうかの取り締まりが可能かどうかという部分、現在は運営できていない方が多いので問題にはなっていないと思いますが、将来民泊が再び日の目を浴びることになれば気になります。

一方、取り締まられたらほとんどのホストがアウトという状況の中で、安定運用をすべく、国からも、部屋のオーナーからも許可を取って、正々堂々と民泊経営をしている方も若干ながら増えてきているという話も聞いていました。

今日はこういった状況の中、増えてきている民泊可能物件に潜むリスクについてお伝えしたいと思います。

オーナーが許可を出しても管理組合は・・・

その部屋が戸建てではなく、区分所有マンションの１室だった場合は、例えオーナーの許可を取っていたとしても、民泊が出来ない可能性があります。

昨今の民泊に関する報道で民泊は誰もが知るトピックとなり、それに伴い多くのマンションの管理組合は民泊を厳しく取り締まるという方向性でマンションの管理規則を改訂しています。

私の知り合いで自分が所有している物件で民泊経営をしている方がいました。

彼は自分自身がオーナーということでオーナーの許可は不要ですが、たまたま所有している部屋の両隣がマンション管理組合の理事長と副理事長ということもあり、リスクが高い状況でした。

案の定、外国人が頻繁に出入りしている状況に違和感を感じ、理事長の方から民泊をやっているようであれば、今すぐにやめるようにという通告を受けてしまいました。彼は強心臓ということもあり、その後も続けていたのですが、最終的にはやめなければならないところまで追いつめられ、やめることになりました。

このように、区分所有マンションでは例えオーナーが許可を出していても近隣住民が許可を出しているわけではないので、撤退リスクを常に抱えていることは意識すべきだと思います。

家賃が高すぎて赤字経営も・・・

あと、そもそも経営的に厳しいという側面もあります。

民泊可能物件は、通常借りる場合の家賃よりも高い家賃で募集をかけてきます。

オーナーとしてもリスクを背負うわけだから、その分家賃も多めに支払ってもらうという考えでそうなっているのでしょうが、家賃が高すぎると、そもそも赤字運営になる可能性も出てきます。

なので、民泊可能物件で民泊をやろうと考えている方は、高い家賃であっても問題なく運営できるぐらいの立地の良い物件を選ばなければなりません。家賃も高いし、立地も悪いとなるといかにリスクが限定的とはいえ、そもそも投資の価値はありませんので。

またリスクの定義をお金だけで見積もるのも私は疑問を持っています。民泊というのは最初の投資金額は比較的少ないものの、かける時間は結構なものです。特に初期の頃はあまり外注したくないという方が多いので、家具家電の選定・運送であったり、民泊サイトへの登録等々時間をかけてやる方が多いです。

でも、結果的にそれが赤字で終わると、経験は得られるものの、金銭的にみれば無駄働きとなるわけです。この機会損失の方も投資家であれば考えるべきリスクだと私自身は考えております。

民泊可能物件に出しているということは・・・

そもそもですが、過去にあれだけ民泊に関する問題が騒がれた中で民泊可能物件として募集をかけているということは、通常の賃貸経営が成り立ちにくい立地のものが多いのが事実です。オーナーとしてはリスクを取りたくない方が多いかと思いますので。

ここでいう立地とは、主に最寄駅からの距離を指しています。

最寄駅にもよると思いますが、通常の賃貸経営だと徒歩10分以上かかると若干入居者付けが厳しくなり、徒歩15分以上になると更に厳しくなるというイメージです。

民泊経営を行う上でも、やはり最寄駅から近い方が良いレビューが貯まりやすく、宿泊料金も上げやすいというのが事実です。

また、民泊可能物件は、その路線を使用したことがない方にとってはあまり聞いたことがないようなマイナー駅を最寄駅とするものが結構あります。日本人でさえ知らない人が多い駅周辺の部屋に外国人が泊まるのか？というと、疑問が残ります。

こういったこともあり、民泊可能物件ではなく、オーナーに許可を取らずに民泊運営をしたいた方がいたのだと私自身は考えております。

ここまで、民泊可能物件のデメリットばかり申し上げてきましたが、上記の条件をクリアした民泊可能物件であればやる価値はありです。いつ開始するかの判断は難しい判断ですが、最初は物件所有することなく、サブリースという形で小さくリスタートをかけていった方が無難だと思いますが。

時期を伺いつつ、根気強く探して、条件の良い民泊可能物件を見つけていただければと思います。