不動産投資における修繕積立金のメリットと注意点

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不動産投資では、1棟もの(1棟マンションや1棟アパート)にスポットが当てられがちですが、区分マンションに投資することも立派な不動産投資です。

1棟ものと区分マンションでは同じ不動産投資ですが、運営する上で異なる部分もあり、その異なる部分の中で修繕積立金の発生有無があります。

1棟ものでは修繕積立金が発生しないのですが、区分マンションでは修繕積立金が発生します。この修繕積立金、支出が発生するという意味ではデメリットのように感じる方もいるかもしれませんが、メリットもありますので、その点お伝えしていきたいと思います。

また、1棟ものでは修繕積立金が発生しない=キャッシュフローではプラスと捉える方もいるかもしれませんが、修繕積立金がないからこそ考えるべきことが増えるというデメリットもあります。その点についてもお伝えしていきたいと思います。

修繕積立金のメリット及び注意点

まず、修繕積立金のメリットとしては以下が挙げられると思います。

  • 管理組合が将来の大規模修繕計画をたて、その計画に基づいて毎月積立をしている出費なので、将来の大きな支出なく、キャッシュフローの計画を立てやすくなる
  • 税務上損金算入をすることが可能

まず1点目について、区分マンションには管理組合があります。管理組合は法的に組成せれることが義務付けられています。

そして、管理組合が大京アステージや伊藤忠アーバンコミュニティ等の建物管理会社に区分マンション全体の管理を委託しているというのが業務フローですが、通常この建物管理会社が大規模修繕計画を作成し、その内容を管理組合にて承諾するというのが流れです。

建物管理会社に委託することにより費用が高くなるというデメリットはありますが、大規模修繕のノウハウが蓄積されている会社が作成した大規模修繕計画に基づき、そこから逆算して毎月の修繕積立金が決定されているので、将来大規模修繕時に想定外の大きな出費が発生する可能性は低くなります。

次に2点目ですが、修繕積立金は損金算入が可能です。一方、1棟マンションを保有している場合は修繕積立金が発生しないため毎月修繕積立金を損金算入するということがやりづらいです。

1棟モノの場合は、大規模修繕工事が発生した際の修繕費用支出時に税務申告が必要になるのですが、金額が大きいため、即時損金算入が出来ず、資産計上をすることが求められる出費もあるため、区分マンションの修繕積立金を比べて税金コントロールがやりづらいという実情があります。

上記のようなメリットもある修繕積立金ですが、以下の注意点もあります。

  • 修繕積立金は一定ではなく、将来値上げされる可能性がある

実際に僕が所有していた区分マンションで、購入時に20,000円程度だった修繕積立金が所有後に40,000円程度に値上げされたことがありました。

修繕積立金が値上げされた背景としては、所有していた区分マンションの建物管理会社が管理受託を受ける前に建物管理がずさんな状況となっており、築年数が40年を超えたところでその当時の修繕積立金水準だと将来必要な大規模修繕と出来ないという結論に達したためでした。

従い、高すぎる修繕積立金は考えものですが、安すぎる修繕積立金の水準であっても注意をすべきです。購入時の修繕積立金で将来必要な工事は賄えるのか?賄えないのであれば、どの程度修繕積立金が値上げされる可能性があるのか?といったことを事前に建物管理会社に確認しておくことをおすすめします。

修繕積立金の相場価格

では、修繕積立金の相場はどの程度になのか?そんな疑問を持たれた方も多いかと思います。

結論から申し上げると、区分マンションの管理状況や建物管理会社や管理組合の大規模修繕に対するスタンス(しっかり修繕を行いたい、最低限の修繕を行えれば良い)によりけりなのですが、国土交通省で「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」(令和3年9月改訂)という資料が発行されており、そこに修繕積立金の価格幅や平均値がまとめられています。

その資料によると、以下が修繕積立金の相場となっています。

地上階数/建築延床面積 事例の3分の2が包含される値幅 平均値
20階未満 5,000㎡未満 235円~430/㎡・月 335/㎡・月
5,000㎡以上~10,000㎡未満 170円~320/㎡・月 252/㎡・月
10,000㎡以上~20,000㎡未満 200円~330/㎡・月 271/㎡・月
20,000㎡以上 190円~325/㎡・月 255/㎡・月
20階以上 240円~410/㎡・月 338/㎡・月

上記から言えることは20階未満では規模が大きくなるに従い㎡あたりの修繕積立金が低くなる傾向あり、20階以上は20階未満のマンションに比べて㎡あたりの修繕積立金が高くなる傾向がありということが言えそうですが、公式であてはめにくいとも言えます。

ただ、1つの基準にはなり得ると思いますので、自分が購入しようと考えている区分マンションの修繕積立金が上記水準と比較して高いか低いかは確認したほうがよろしいかと思います。

1棟もの購入時に考えるべき修繕積立金

1棟もの保有時は毎月修繕積立金は発生しないものの、自分で大規模修繕計画を立てる必要があります。

とはいっても、1棟ものの保有経験がない不動産投資家の方はどのように修繕計画を建てたらよいかもわからないと思いますし、それぞれの修繕工事の価格相場や交換周期等も感覚がないかと思います。

そこで参考になるのが、国土交通省住宅局が発行している「賃貸住宅の計画的な維持管理及び性能向上の推進について」という資料です。総ページ数69ページ数とかなりボリュームのある資料ではありますが、かなり参考になる資料です。

または、参考までに見積もりを取得することでも相場観は把握できると思います。
すぐに工事するということではなく、前回の大規模修繕工事実行の時期から計算した〇〇年後に〇〇〇万円の費用が発生するという計画を立てるために利用するイメージです。

いずれにしても、1棟ものは修繕積立金が発生しないからといって安心しないことは重要です。修繕積立金が発生しない分、自分自身で考えて手配することが増えるという意識は持つようにしましょう。

まとめ

今回は不動産投資で区分マンションに投資する際に発生する修繕積立金のメリット及び注意点、そして修繕積立金の価格相場を中心にお伝えさせていただきましたが、修繕積立金はキャッシュフローが悪くなるからということで持っていたネガティブなイメージが変わった方もいるかと思います。

将来の大規模修繕計画の策定及び大きな出費を行うリスクが怖いので、最初は区分マンションから不動産投資を始めるという選択をするのも1つの手段だと思います。

また、不動産投資経験のない方は区分マンションの修繕積立金が一定だと思い込んでいる方もいるかもしれませんが、僕が経験したような値上げになることもあり得ることは知ってくべきことかと思います。

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