マンション経営における効果的な家賃設定

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マンション経営をしていると自分で決めなければいけないことが増え、それが直接キャッシュフローに影響してくることから、サラリーマン生活にどっぷりはまってきた方の中には戸惑う方もいらっしゃるかもしれません。

リフォーム業者の選定や入居者募集等々、自ら動からないと、どんどん業者からお金を搾取されるのというのが常ですが、そのマンション経営の中で家賃設定というのも大家が決めなければならないことの1つです。

ということで今回はマンション経営において重要な家賃設定の効果的な流れをご説明したいと思います。

入居者募集初期の家賃設定は強気で設定

まず家賃設定をする上でご留意いただきたいのは、一旦設定した家賃は上げることが難しいということです。そして、前入居者が退去するまではどちらにしても、入居することができないということです。

家賃収入はマンション経営の収益に直結してくるものなので、収益を最大化するためには家賃を上げるのが一番手っ取り早い方法です。従い、家賃設定もまずは強気で行う、厳しければ下げるという流れで、適正な家賃を設定していくことをお勧めします。

私は、初期の家賃設定では前の入居者の家賃をベースに考えます。もちろん、SUUMO等で同じ間取りの物件の家賃相場も見ますが、完全に同じ物件というのはあまりないので参考程度に見ます。

厄介なのが、区分マンションを所有しているケースで、同じマンションで同じ間取りなのに、自分が設定しようと考えている家賃より安い家賃設定で募集をかけている場合です。

この場合は部屋を探している方は、スペックは同じとなるため、家賃設定が高い部屋に関しては室内設備等家賃設定が高い根拠が明確になっていないと内見客すら獲得できない状況になり得ます。

従い、同じマンションで募集をかけている部屋があれば、その部屋の家賃も考慮せざるを得ません。

しかし、現在住んでいる入居者より退去1か月前の解約通知をもらってから実際に退去するまでの期間はどちらにしても入居が出来ないので、あえて強気で家賃設定して反響をみるというのはマンション経営において効果的な戦略だと思います。

1週間に1回賃貸仲介会社から反響レポートをもらう

とはいっても、全然反響がない場合は家賃を下げることを検討しなければなりません。

その判断材料として一番役立つのが賃貸仲介会社からの意見や賃貸物件サイトの反響レポートです。

反響レポートを見ると、1週間にどの程度の人が自分の物件を確認したか数値的に分かります。但し、閲覧数が多いからといって人気物件ということではなく、内見が入ったかどうかが重要です。閲覧数が多いのに内見がゼロという状況だった場合は何らかの要因があるかもしれません。

また、仮に内見が0という場合は、そもそもの家賃が高すぎることも考えられます。
その場合は、賃貸仲介者の方に適正家賃を聞いてみてそこから自分で考えてみるという流れがおすすめです。

内見はそれなりにあるという話であれば、物件のスペックに対しての家賃設定はそこまではずれていないと言えます。あとは部屋内装の問題や運によるものもあるので家賃設定はそのままにしてもう少し様子を見るということもありです。ただ、5人内見があっても1人も決まらない場合は何か要因があると思った方がよろしいかと思います。

ちなみに、家賃設定について、物件を管理している管理会社に任せると彼らは家賃をすぐに下げようとします。

彼らからしたら1、2万円家賃が下がっても仲介手数料が若干下がるくらいで、そこまで大きな影響がありません。であれば、早く決めて仲介手数料をもらいたい、入居率を高めて実績を上げたいというマインドが働く会社もあるためです。

あくまで賃貸仲介会社や賃貸管理会社の意見は参考であり、最終的には自分で決めるという意識は持つようにしてください。家賃設定は他人任せになってはいけません。他人任せになるとマンション経営は傾いていきます。

また、家賃を下げるということは、月々のキャッシュフローが減少するだけではなく、将来の売却価格下落にもつながることは認識しておきましょう。

マンション経営における家賃設定は徐々に下げる

あとは良くあるのが1、2か月決まらないからといって極度に弱気になり、家賃を下げ過ぎてしまうということです。

個人的には、家賃設定の値幅は5,000円単位で考えた方が良いのかなと思います。というのも、SUUMO等の賃貸物件サイトの検索では、家賃の区切単位が5,000円であるためです。

例えば、今まで13万円の家賃設定にしていた物件を12万5千円にした場合は、12万5千円以下という検索でひっかかってくるようになり、より内見してくれる人が増えるでしょう。

いきなり1、2万円下げるのは収入が下がるという意味で、マンション経営を圧迫することにつながるので、5,000円ずつ徐々に下げて、賃貸仲介会社や賃貸管理会社の意見や反響レポートも参考にしながら家賃設定を2週間程度の期間で変えていくイメージで良いのかなと私は考えています。

家賃設定は、各大家のマンション経営に対するスタンスが表れる部分だと思います。
例えば、借入をほぼしない状態で物件を購入した大家はキャッシュフローに余裕があるので、ギリギリの家賃設定を行うより、相場より安い賃料設定をあえて行い、空室期間のイライラを可能な限り短くするという点に重点を置く方もいるかもしれません。

ただ、サラリーマン大家の多くが借入をしてマンション経営を行っており、少しでも収益を上げたいという方が多いと思いますので、収益を上げる1つの方法として今回の家賃設定の流れを参考にしていただければ幸いです。

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