基地局収入がある物件を購入する際の注意点

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楽天モバイルの参入と5G普及の影響で、屋上に携帯基地局が設置されているマンションが増えてきている印象を持っていますが、物件を保有している我々大家にとっては収入が増える可能性があり、歓迎すべきことであると思います。

そこで、購入検討している物件で、アンテナ収入ありという記載がある物件を見かけることも多いと思いますが、アンテナ収入を含めた収入をベースに利回り計算され、物件価格に織り込まれていることが逆にリスクになることもあり得ます。

今回は、実際にアンテナ収入がある物件を保有する大家として感じている、基地局収入がある物件を購入する際の注意点についてお伝えしていきたいと思います。

賃料減額の可能性

まず、基地局は一旦設置されれば家賃収入よりも安定しますが、賃料が減額される可能性があることは知っておくべきことです。

携帯会社としては、基地局設置費用はコストでしかないので、可能な限り削減していきたいというマインドがあります。

周辺に基地局設置ができる建物がないのであれば、携帯会社からの家賃減額交渉にも強気で立ち向かえますが、周辺に基地局設置できそうな建物、かつ、承諾を得るのが比較的楽な個人所有のマンションである場合は、家賃減額に応じないと収入自体がなくなってしまう可能性もあるので、基地局収入がある物件を購入する際は、基地局収入が周辺相場と比べて高すぎないか?周辺に基地局が建ちそうな物件はあるか?という点も気にして見るようにしましょう。

建て替えの場合は引継ぎない可能性

もし、基地局収入ありの物件築年数が古い場合は、将来的な建て替えも含めて検討する方もいるかと思います。

以前、携帯会社の担当者と話す機会があり、建替えた場合、基地局を一旦取り外し、新しい建物に再設置することはできるか?という質問をしたところ、半年ぐらい以内に全て完結するのであれば、検討できるが、取り壊し~新築まで1年以上空いてしまうと、電波状況に支障がでるので、さすがに他の物件への移設を検討することになる、という話でした。

これも周辺の似たような建物の存在であったり、賃料とのバランスも加味されると思いますが、建替えを前提で購入する場合は、基地局収入は入らないという想定で収支計画を立てた方が無難かと思います。

携帯会社としては、電波環境を維持するという使命があるので、致し方ないことですよね。

基地局を取り外して再設置するのもコストがかかりますから、であれば、そのタイミングで移設してしまおうと考えるのは自然な流れなのかと。

免税法人で所有の場合はインボイス制度にご注意を

あと、これは細かい点ですが、基地局収入は課税収入です。

免税法人で基地局収入がある場合は、インボイス制度導入により、将来的には消費税分のキャッシュインが減ります。

インボイス制度については、インターネットで情報が出ているのでご確認いただきたいのですが、例えば、基地局収入10万円 + 消費税1万円の合計11万円の収入が現時点である場合は、将来的に10万円のキャッシュインに減ってしまうということです。

但し、課税法人での所有又は個人所有の場合は特に影響がないので、自分が購入検討を考えている事業体によって判断いただければと思います。

基地局収入がない状況の時はここまで考えていなかったのですが、実際に基地局収入が入ってくる物件を保有すると、自然と今後のリスクを考えるようになります。

基地局収入も家賃収入と同様、未来永劫その金額が入金されるわけではないことを認識した上で、基地局収入ありの物件は購入検討するようにしましょう。

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