子供ができて考え始めた相続を考えた不動産投資

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昨年生まれた子供が早くも1歳となり、子供がいなかった時には考えることもなかったことを考え始めるようになってきたのですが、その中の1つが相続です。

まだ年齢的に考えるのは早いと言われるかもしれませんが、今保有している区分マンションは生涯保有し続ける方針ではあるので、それを引き継ぐことなる子供への影響は考えてしまいます。

今後の不動産投資の大きな方針として、拡大するにしても“無理せず”というのは外せないので、相続税を考慮しなければいけなくなるような規模にはならないと思いますが、物件が子供に相続された後の運営は子供がやらなければならないので、相続後の運営について憂慮していることを、今回は書いていきたいと思います。

子供の能力や不動産投資への興味

まず、子供が不動産投資に興味を示すのか?興味を示したとしても、運営できる能力を持てるか?という部分です。

これについては、子供の教育にも影響してくるところだと思いますが、例えば、海外志向が強くなってしまい、社会人になったら外国で働いて、外国で生活するなんてことも、十分考えられます。

そうなると、日本に不動産を保有することがお荷物になってしまう可能性もあり、不動産を相続させることが子供の人生にとってマイナスに働く可能性もあります。

また、仮に相続することについては積極的ではあるものの、色々とトラブル対応等や管理能力が求められるような1棟物件を相続したことはいいものの、知識や能力が欠けていて、管理業者に言われるがままに管理され、利益を吸い上げられ、空室率が高まり、キャッシュフロー状況が悪化するなんてこともあり得ると思ってはいます。

前者の懸念は、子供の判断なので致し方ないものの、後者については、もちろん教育をしっかりすることにより避けたいとは思っています。がいかんせん初心者のため大丈夫と断言できるほどの自信も持てないというのが正直なところであります。

所有物件の運営難易度

そこで、色々考えると、家賃滞納が多い、しっかり募集活動をしないと空室期間が長く、設備故障が多い等、物件管理の運営難易度が高い物件は相続時には処分しておいた方が良いのかなと今は考えています。

僕は不動産投資をやりたいという強い意志を以って、運営しているからこそトラブル対応や入居者募集のための仲介業者開拓等を1つの勉強と捉えてやっていけていますが、ストレスと感じてしまう人もいることは確かなので、今後保有するのは運営難易度が低いものが良いのかなーと思います。

そもそも、何をもって運営難易度が高い、低いとみなすのかも曖昧ですし、時代によって埋まりやすい間取りやエリアは多少変わっていく部分なので、一概に判断は出来ないという論点もあると思いますが、そこは自分の投資目線を信じて物件購入する、ということになります。

所有物件の売りやすさ

最後に、物件の売りやすさも重要です。

仮に子供にとっては望んでいない形で不動産を相続することになっても、簡単に売却できる不動産であれば、そこまで大きな問題になりません。いざとなればすぐに現金化できますから。

逆に、不動産市況であったり、物件を仲介してくれる仲介の実力によって、売買価格が大きく変動しやすい、又は引き継いだ残債以上の売却価格で売却するためには1年以上は買付を待たないと厳しい等々、売ることにストレスがかかる物件を相続するのはあまりよくないことだと思っています。

ただ、運営難易度が低い、売りやすいといった物件は購入価格が高く、利回りが低いケースが多いです。

何か訳ありな箇所があり、その訳アリな箇所を自分の努力や知識で解決させ、優良物件に仕立て上がるという再生型でないと、現在の市況ではキャッシュが回る物件を購入するのは難しい状況です。

今後の投資方針については1棟物件売却が実現したらより深く考えていく予定ですが、その際に上記の観点も取り入れて投資方針を精査していきたいと思います。

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