出口戦略を考えた場合の不動産購入

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僕は区分2戸、1棟マンションを1つの売却活動経験があります。
1回購入~売却までのプロセスを経験すると、売却がかなり重要だということが分かります。理論的には、売却してトータル損益が決定することが分かっていても、体験がないと実感はないですからね。

こういった経験がない方は出口戦略を考えるといっても何を考えたら良いのか分からないということもあると思いますので、僕の実体験よりヒントになることを書いていきたいと思います。

マイナーな最寄り駅だと流動性が低い

僕は最寄り駅から駅徒歩5分圏内という基準を意識して、不動産を購入してきたのですが、それは駅徒歩5分圏内だと客付けがやりやすいということもさながら、売却もしやすいという想定があったということもありました。

しかし、実際に駅としての力はないけど、駅徒歩5分圏内で、入居率は高いという物件を売りに出した際はなかなか買い手がつかず苦労した、という経験があります。

これは不動産融資情勢も影響していると思いますが、2015年~2018年の不動産融資ジャブジャブ時代では、素人サラリーマン大家さんにも融資が出ていたため、駅徒歩の条件だけでも、売りやすい状況もありましあ。

但し、今は素人サラリーマン大家に融資が出にくく、ある程度経験を積んだ大家さんかキャッシュリッチな富裕層の方にしか融資がでないので、駅徒歩5分圏内というだけでは、売れにくくなっているという実感を持っています。

マイナーな最寄り駅だと資金が集まりにくい=地価上昇の恩恵を受けにくい

上記の続きになりますが、堅実なサラリーマン大家や富裕層は、力がある駅を最寄り駅とする物件もしくは有名住所での物件を好みます。

また、現在円安が進んでいますが、外国からの資本も世界的に有名な東京都心部に流入しやすいということもあるようです。

こういったことを考えると、物件価格が上がっていると言っても、誰もが知っているような立地の物件は価格上昇しやすいですが、誰も知らないような立地の物件は価格が上がりにくいということも、身をもって感じました。

現に、1棟マンションについては、あまり知られてない駅を最寄り駅とする徒歩5分圏内の物件ですが、あまり価格は上がっておらず、むしろ全体的に高止まりしている中で、僕が購入したときによりも価格水準は下がっています。

もちろん、そういったブランド立地やアクセス駅を最寄り駅とする徒歩圏の物件は価格が高いので、利回りが低いことが多いですが、利回りが高いからという理由だけで購入すると、売却の時に苦労する可能性がある、ということは理解して動いた方が良いとは思います。

利回りだけで選定しないこと

投資の基本原則として、リスクが高い投資は利回りが高くなります。なぜならリスクが高い投資には購入希望者が集まりにくく、需要と供給の原則で価格が下がるためです。

この基本原則を意識しつつ、利回りが高い物件は警戒度を上げて物件を吟味することをおすすめします。もちろん中には、売り急ぎの売主物件であったり、仲介の値付け間違いなんてことも起こり得ますので、リスクが低いものが一時的に高利回りで売り出させている可能性もあります。

仮に利回りが高く、高稼働が見込める物件であっても、最寄り駅やエリアがマイナーすぎて知っている人が少ない物件は売却時に苦労する可能性があることも考えて購入を検討すべきかと思います。

とにかくキャッシュフローを積み上げたいという方は、最悪物件が擦り切れるまで使い切るという覚悟も持ったうえで、物件を吟味していただければと思います。

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