不動産投資で負けない間取り

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巷にあふれている不動産投資に関する本では「不動産投資」と一括りにして紹介されていることが多いですが、投資エリア、間取りも含めた物件種類、築年数、新築or中古等々、不動産投資の中でも複数の投資手法があります。

また、万人に共通する投資手法はなく、各不動産投資家が投資にかけられる時間、自己資金、サラリーマン収入や金融資産等の個人属性や各投資家が保有している投資ノウハウや業界ネットワーク等々によって成功可能性が高い、もしくは成功可能性が低い投資手法は異なります。

その中で本日は不動産投資の成功に影響する要因でもある、投資対象物件の間取りについてお伝えしていきたいと思います。

結論から申し上げると成功しやすい間取り、成功しにくい間取りは、言い換えればそのエリアで簡単に空室を埋められるか否かということが判断基準になります。

マンションの間取り

まず、どういった間取りが存在するかについてですが、以下が投資対象物件で見る機会が多い間取りです。

  • 1R
  • 1K
  • 1LDK
  • 2K
  • 2DK
  • 2LDK
  • 3LDK

上記間取りを大きく分けると、1R及び1Kは専ら単身者向け。
1LDK、2K、2DKは単身者、DINKS、子供がいるファミリー向け。
2LDK、3LDKは子供がいるファミリー向けとなることが多いです。

一般的にですが、1R、1Kは飽和しているケースが多いです。
というのも、1部屋当たりの面積を狭くした方が1㎡あたりの賃料が高くなるためです。

一方、2LDK、3LDKは自分が住む物件として購入する方も相当数いることもあり、賃貸に出ている物件数は1Rや1Kと比べて相対的に少ない傾向があります。

ちなみに、僕は1R、1Kの1棟マンション及び2LDK~3LDKの区分マンションを保有しているのですが、広い部屋の方が住み始めてからの入居期間は長い傾向だと実感しています。ただ、部屋によっては1Rや1Kでも10年以上住み続けるケースもありますし、2LDKや3LDKであっても1年以内に退去されるケースもあるので、あくまで全体的な傾向としてご理解下さい。

不動産投資でおススメの間取り

不動産投資で成功するための近道は空室になってもすぐに埋まる間取りの物件を保有することです。

すぐに埋まる間取りの物件を保有していれば、仮に不動産価格が下落して売却することが難しい状況になったとしても、すぐに空室が埋まる物件であれば保有し続けて、将来的に物件価格が上がってくるタイミングを待つ余裕ができます。

では、すぐに埋まる間取りとはどんな間取りなのか?
そこが難しいところだと思います。

一言で言えば、賃貸需要に対して供給が少ない間取りがおススメの間取りになりますが、投資エリアによって求められる間取り、そして供給されている間取りのバランスはことなるので、一概に成功しやすい間取りを断言できないということになります。

賃貸需要と供給のバランスを調べると方法としては、SUUMOやホームズで、そのエリアの入居希望者が閲覧している間取りと供給されている間取りのバランスを見ることができます。

閲覧している入居希望者が、供給されている間取りに比べて多い場合は供給過多となり、逆の場合は需要過多となります。

我々不動産投資家は需要過多の間取りで勝負すべきです。現在であれば、1LDKだと単身層~子持ちファミリー層までターゲットにできるにも関わらず、供給が相対的に少ないので、おススメの間取りになるケースが多いという感覚です。

ただ、インターネット上の情報だけですべてを判断すると実態とは違うなんてこともしばしばあるので、インターネットで調べた情報を基にそのエリアの地場の不動産業者数社にヒアリングするという作業は大事です。

不動産投資で避けるべき間取り

一方、不動産投資で避けるべき間取りはおすすめの間取りの反対の概念です。

つまり、供給過多の間取りです。

SUUMOやホームズのデータを見ていただけると分かると思いますが、単身向けの1Rや1Kは供給過多になっているケースが多いです。

実態として供給過多になっていることが把握できるもう1つの方法として、募集物件の敷金と礼金を確認するという方法もあります。例えば、敷金と礼金が0であれば、初期費用を下げることで空室を埋めに行っている=同じ間取りでの競合が激しいと言えるので、参考までにして下さい。

狭い部屋は入居期間が短くなるという意味でも避けるべき間取りと言えますが、ご注意いただきたいのは1Rや1Kだからといって全て避けるべき間取りではないということです。

投資エリアによっては1Rや1Kでも空室を埋めやすいということもありますし、新築投資を行う場合であれば、周辺の1Rや1Kとの競合力を上げるために居間を7帖以上にする等、同じ間取りでも少し工夫することにより優位に進めることもできます。

1Kや1Rは㎡あたり賃料が高くなるため、利回りが高くなる傾向があることから、上手く運用できるのであれば、それが投資家としてのノウハウになります。

ただ、少なくとも不動産業者から「このエリアは賃貸需要あるので安心です」という営業トークを鵜呑みにはするべきではないかと思います。

まとめ

今回は不動産投資でおススメの間取り及び避けるべき間取りについて書かせていただきましたが、投資を考えているエリアで需要過多になっている間取りを狙い、供給過多になっている間取りを避けるということはご理解いただけたかと思います。

理想は自分も投資を考えているエリアに住んでいるもしくは長い間通っていて住環境等を熟知している状況で、そのエリアの物件に投資することですが、その投資方針だと投資可能なエリアが大分狭まってしまうので、その点どう考えるかは各投資家の判断になります。

少なくとも目先の利回りや不動産業者からの営業トークの惑わされることなく、自分なりの調査を行ったうえで成功しやすい間取りの物件を購入していきましょう。

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