不動産管理の手数料は安ければ安いほど良い?

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サラリーマン大家にとって不動産管理会社はなくてはならない存在ですが、管理を委託した場合コストが必ず発生します。

賃貸経営の経験があまり長くない方は、「不動産管理はそこまで大変な業種ではないので、不動産管理会社によってサービスの質の差はさほどない」、「管理料は安ければ安い方がよい」という前提のもの、手数料の安い不動産管理会社を選択しようと考えるパターンが多いですが、実はその選択をすると逆にコストが高くなる可能性もあります。

そこで、今回は不動産管理と手数料について深堀して話をしていきたいと思います。

不動産管理手数料の課金形態と相場

まず、不動産管理手数料の課金形態についてです。大きく家賃収入連動型と定額型があります。

家賃収入連動型とは、家賃収入に対して一定の割合をかけた金額を管理手数料とする課金形態です。満室経営の期間が長くなればなるほど管理手数料がアップするので、不動産管理会社にとってのある種インセンティブが働きます。

一方、定額型というのは、空室でも満室でも1室あたり同額の管理手数料が発生するという形態です。僕が管理を委託している会社のこの料金形態です。この料金形態の場合は、部屋の賃料に関わらず一定の手数料なので、広い部屋ほどメリットがあり、区分マンションはこの形態の方が管理手数料は安くなるケースが多いという印象です。

次に相場についてですが、家賃収入連動型は大体3%~5%の間に収まることが多いです。

3%より低いと安すぎて逆に不安になる、5%を過ぎるとぼったくられているという感覚を持ちます。

料金の違いと管理範囲について違いが明確に分かり、管理手数料が高いことについて妥当性が確認できるのであれば、料率が高い不動産管理会社を選択するのもありです。

定額制については、あまり適用している会社はいませんが、1室1,000円で引き受けている会社をたまに見ます。これで本当に不動産管理会社として収益がまわるのか?という疑問は持っていますが、僕が管理委託をしている会社の業績は伸びているようです。ただ、社員の方は忙しそうです。。。

不動産管理会社の収益構造

不動産管理会社は管理手数料だけが収益源ではありません。

更新料の事務手数料、原状回復工事の中間マージン、各種トラブル対応の中間マージン等、業者から出てきた見積書に手配の手間賃として利益をのせることで収益を得ています。そして、この中間マージンをいくらのせるのか?という部分は我々オーナーに開示されることもないし、オーナーの経験値や知識、またオーナーが物件を見回る頻度等によって変わってきます。

適正な工事費を知っていて、物件現地に定期的にいっているオーナーであれば、不当な価格で請求したり、定期清掃等の手抜きをしたりするとすぐにばれるので、不動産管理会社は最低限のマージンしかのせないでしょう。

逆に全く自分では動かず、賃貸経営の経験もあまりないオーナーに対しては、顔色をうかがいつつ、利益を多めにのせる等の対応をしている会社も多くあります。

また、このマージンをどの程度搾取されるかはオーナーの知識経験だけではなく、管理会社としてのスタンスも影響してきます。自分の会社第一主義であれば、自分達の収益を守るべく、最大限のマージンをのせてきますが、比較的オーナーに寄り添った管理会社であれば、あまり多くのマージンをのせてこないケースもあります。

不動産管理手数料だけで判断しない

管理手数料だけが不動産管理会社の収益源ではないこと、理解いただけたかと思いますが、管理手数料を安くして、管理受託してから原状回復工事等で多くのマージンを抜くという不動産管理会社も存在します。

また、逆に5%手数料の不動産管理会社であっても、定期清掃は5%に含まれているといったように、5%という管理手数料の中により多くの管理サービスが含まれていて、トータルで考えると、3%手数料の不動産管理会社よりも運営コストが安いといったことも起こり得ます。

不動産管理会社が提供するサービス内容については、一般的でざっくりした内容しか説明しかなく、細かい項目まで説明してくれないケースが多いので、比較検討する際は細かい管理内容をしっかり把握するようにした方がベターです。

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