不動産投資で拡大戦略をとる前に考えて欲しいこと

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不動産投資を始めると特に初期の頃は不動産投資の規模を拡大することが前提となってしまう方が多いです。不動産投資に限らず、投資対象を購入したくなる状況は「買いたい病」や「ポジポジ病」という呼び名があるぐらい誰にでも起こるのですが、不動産投資は金額の規模が大きいですし、一旦購入するとすぐに売却しづらい投資なので、購入は慎重に進めるべきだと思います。

将来20,30年先という長期的な視点で考えると、日本全体の人口は減少傾向であることは皆さん既知の通りですが、建設業界ではそんな中でも住宅の供給を継続していかないと収益をあげることができないので、住宅の供給は継続していくと思います。

人口が減少していくなか、住宅の供給が続けば何が起こるかは明白で、全体的な空室率は更に上がっていきます。とはいっても、その中でやるべきことをやっていない大家の方が大半を占めているので、毎日継続しブログ等の情報媒体を読む、または自主的にセミナーや勉強会に参加し勉強を継続できている人はその時点で競争に勝ち抜ける可能性は高いとは思います。

ただ、勉強をすることと、投資で勝てることは異なる部分もあります。マインドセットでは他の大家より一歩進んでいても、目線が間違っていると負けやすくもなってしまいます。

不動産投資で言えば、客付けがしやすいエリア、そしてそのエリアに適した物件タイプは、そのエリアの特性や人口導線を熟知して初めてわかってきます。同じ最寄り駅であっても、東口と西口で全く賃貸需要が異なる、もしくは賃貸で求められている物件タイプが異なる等があります。

そう考えると、人口減少していく中でも不動産投資の拡大戦略を選択するのであれば、投資エリアは絞った方が負ける可能性は低いのかなと思います。投資はまず負けないことが一番重要なので。

例えば、僕が現在所有している物件は全て最寄駅から徒歩5分圏内に位置しています。また、その5分圏内でファミリーの賃貸需要が相当程度あるにもかかわらず、供給されている賃貸物件が少ないこともあり、賃貸経営をはじめてから10年程度経ちますが、年間の日割り入居率で95%をきったことはまだなく、空室期間が3か月以上になったこともありません。このような客付けが楽な物件を保有すると購入後は楽です。

今後不動産投資の拡大戦略を選択するにしても、立地の選定は更に重要になっていくと考えています。客付けが難しいエリアで不動産を保有してしまうと仮に自分自身でどうにかできたとしても、その後相続等で物件を引き受ける親族の方が苦労することにもなります。

本日申し上げたことが感覚的にピンとこないようであれば、1回投資対象のエリアを絞り、そのエリアを歩いてみて、またそのエリアに位置する賃貸仲介会社に賃貸需要をヒアリングしてみると、マクロでみると同じエリアのように見えて、ミクロの視点で見ると人気エリアや不人気エリアがあることに気付かされると思います。

またそのような作業を行うと、不動産投資で無造作に拡大戦略を進めていく浅はかさにも気付かされるかもしれません。

不動産投資で人生を豊かにするつもりが、逆に不動産投資で拡大戦略を進めてしまったため不幸になってしまった方もいます。不動産投資で不幸にならないためにも、不動産投資の拡大戦略について今一度考えてみるきっかけにしていただければと幸いです。