分譲マンション建て替えの基礎知識

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日本では、築年30年超の物件割合が年々上がってきており、いわゆる築古物件といわれる分譲マンションが多くなってきています。

投資対象として築古分譲マンションを考えた場合、建物自体は古かったとしても、立地が良くまた価格も安く叩けるのであれば購入するという選択も考えられます。

過去JR駅より徒歩5分圏内で周辺環境も良い築50年程度の分譲マンションを所有していたのですが、購入当時は将来的な建て替え決議の実行を期待して購入したというのもありました。

しかし、一向に建て替え決議が進まないのが現実でした。

分譲マンションを所有している方は、建て替え決議の実行について期待したこともあるかもしれませんが、今回は不動産投資家として知っておくべき分譲マンションの建て替え決議に関する基礎知識をお伝えしていきたいと思います。

分譲マンションの建て替え決議に必要な賛成割合

分譲マンションは、区分所有者が管理費や修繕積立金を負担することによって管理運営がされています。

従って、大きな変更をするときには必ず全区分所有者の内、一定割合以上の賛成が必要になります。

議題によって決議されるために必要となる賛成者の割合も異なるのですが、建て替えが区分所有者に与える影響はあらゆる変更の中でも大きいとされており、建て替え決議をするためには区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成が必要と定められています。

これが建て替え実行の大きな壁になっています。

仮に100人区分所有者がいたとすると、70人の方が賛成では建て替えは実現しません。

80人以上の賛成がなければ建て替えが決議されません。

また、上記で議決権とあるのは共有部分の持分割合です。例えば、区分所有者としては同じ1人であっても、1人は100㎡の部屋に住んでおり、もう1人は50㎡に住んでいる場合は、議決権でいえば前者が多くの割合を握っているということになります。

政府からの特別な許可の取得、または政府から建物の管理状況があまりにも酷いので、建て替えの指導等受けた物件に関しては、5分の4だった要件が、3分の2まで下がるケースはありますが、それでも、多くの賛成票が必要です。

築古分譲マンション居住者の大多数は高齢者

築古物件に共通して言えるのが、高齢者の割合が高いということです。

過去所有していた築50年程度の分譲マンションにいくと70歳以上の方を多く見かけました。

外観が良いとは言えなくとも、立地だけは良いので、そこに死ぬまで住み続けるという方も多いのだろうと容易に想像できます。高齢住民の方にとっては建て替えなんてどうでも良いのです。今の環境を変えずにのんびり暮らしたいという方が多いわけですから。

仮に、建て替え決議された場合は、現入居者の方に負担が生じます。

まずは、建て替えが完了するまで、仮住居に引越しする必要があるということ。

それに加え、建て替えに必要となる資金は借入になりますが、管理組合がまとめて借入をするケースがほとんどです。その後のローン返済は各区分所有者それぞれの負担割合に応じて支払っていくことになり、経済的な負担が増える可能性もあります。

高齢入居者がローン返済をしてまで建て替えに賛成することは考えにくく、建て替え決議はあまり進んでいません。僕が所有していた分譲マンションでは耐震診断を受け、耐震状況に問題ありという判断が下されたにも関わらず、お金がかかるからという理由で、建て替え決議を始めることすらしないという結論が下されました。

1オーナーが所有している1棟マンションとは異なり、分譲マンションでは、何をするにも各区分所有者の賛成が必要です。自分が関わらなくても色々進んでいくという意味では楽かもしれませんが、何か変えたいと思った時に自分意見を通すのは難しいのです。

建て替え決議をすることが必ずしも得とは限らない

僕は建て替え決議に対して良いイメージを持っていました。

新築物件になれば家賃も上がるでしょうし、物件売却をすることにより利益を得ることも出来ると考えていたためです。

しかし、必ずしもそうではありません。

建て替え決議成功のカギを握るのは現状マンションの容積率と建て替え後容積率の差です。

仮に現状容積率と建て替え後容積率が今と同じ、もしくはそれ以下になってしまう場合は、建て替えによる利益はあまり大きくならないことが多いと思います。

なぜなら、先ほど申し上げた通り、建て替えにはローンの返済というその後の追加負担が求められます。仮に新築物件の家賃が以前の家賃より上がったとしても、2倍になるということは考えにくいです。

また、ローンの返済による追加負担の方が家賃アップの金額よりも大きい場合、キャッシュフローは悪化しますし、建て替え中は家賃収入が入ってこないことも考慮する必要があります。

一方、現状容積率よりも建て替え後容積率が上がる場合は、その差によって生まれる家賃収入により管理組合全体のローン返済額が減少するので、各区分所有者の追加負担額が軽減されます。

この軽減額が大きいのであれば、建て替えによって生まれるメリットも大きく、多くの区分所有者が賛成し、建て替えが実現することもあります。しかし、そのようなメリットの大きい建て替えになることが少ないため、建て替えがほぼ実現していないというのが現状なのでしょう。

ということで、不動産投資家として築古の分譲マンションを購入する機会がある場合は、建て替え決議に過度に期待しすぎず、現状のまま経営ができるかどうかを考えて購入の検討をした方が無難だと個人的には考えています。

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