区分マンションや一軒家で民泊運営をするリスク｜ 20代不動産投資から不動産王への道程

区分マンションや一軒家で民泊

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民泊は消防法上の規制等、民泊新法の規定に沿っていれば、１棟全部屋、一軒家や区分マンションの一室等物件タイプ問わず、運営を始めることが可能です。現在はコロナ過なので、始めるタイミングではないと思いますが、コロナが落ち着いたタイミングでまた増えていくだろうと個人的には感じています。

僕は以前、一軒家と区分マンションで民泊を運営していましたが、一軒家の方が相対的にリスクが低いと個人的には感じており、区分マンションで民泊を運営するリスク高いと考えています。

今回はその区分マンションでの民泊運営を行うリスクについて中心にお伝えしたいと思います。

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区分マンション居住者との距離が近い

民泊では基本的に民泊サイトを経由して宿泊予約をしてくるゲストが顧客になりますが、その大多数が外国人です。

以前と比べて日本人の方が利用することも増えたようですが、やはり大多数が外国人という状況は変わりません。

民泊サイトでは、パスポート等の身分証明書をアップロードすることが１つの登録要件とされていますが、それだけでは宿泊するゲストがどんな方かどうか完全に把握することが難しく、たまに非常識なゲストが宿泊し、近隣住民に迷惑がかかることもあります。

また、ゲストの方々は旅行中ということで気分が盛り上がっているということもあり、室内で大騒ぎする可能性もゼロではありません。

そんな時、区分マンションの場合は隣室に騒音等が響く可能性が高く、仮に区分マンションの所有者の方が民泊運営の許可を出して、マンションの管理規約においても民泊が禁止されていないという状況であっても、管理組合より民泊をやめるように指示されることもあります。

区分マンションのルールといえるマンション管理規約では、近隣住民の日常生活が一般常識を超える騒音や行動等で害された場合、マンションの管理組合で決議の上、マンション管理組合はその部屋の所有者に対してその原因となっている事象を取り除くよう指示することが出来ます。

従って、仮に自分が所有している区分マンション一室で民泊をしていたとしても、騒音等を理由にマンション管理組合から指摘をされることがあり、この点は事前許可を得ていても、完全に排除できない区分マンションで民泊運営をするリスクです。

一軒家であれば、マンション管理規約のようなものはなく、管理組合のような存在もないので、これは区分マンション特有のリスクだと言えます。

区分マンション所有者の許可や国の許可を得ても安心とは言えない

上記の近隣住民への迷惑行為と関連が深い話ですが、先ほど申し上げたようにマンションにはそれぞれのマンション管理規約というルールがあります。

このマンション管理規約は国として推奨している標準的なフォーマットはあるものの、各マンションの管理状況や環境によって加筆・修正することが可能です。

2018年～2019年頃にかけて民泊についてのニュースが多く報道されましたが、そのタイミングでマンション管理規約に民泊禁止の文言を入れたマンションも多くあると聞いています。しかし、文言に入れていないマンションもあり、全てのマンションにおいて民泊が禁止になっているという状況ではありません。

従って、区分マンションを転貸することで民泊運営を考えている方は、区分マンション所有者からの許可、国の許可を得ると同時にマンション管理規約も念のため確認しておくことをお勧めします。

そこで、ここからがリスクの話になりますが、このマンション管理規約は随時修正することが可能です。規約の変更には区分者数の４分の３以上及び区分者合計の議決権割合の４分の３以上の賛成が必要になりますが、僕が所有している区分マンションの例から考えると、議題に挙がっている規約の変更は基本的に決議されたケースがほとんどです。

要するに、民泊運営開始当初は規約で民泊禁止となっていなかったとしても、その後環境が変わり、規約に民泊禁止の条項が織り込まれると撤退せざるを得ないという状況になってしまうことがあり得るということです。

これは一種の爆弾のようなもので、いつ規約が変更になるか分からないので、自分の力ではどうしようもないことです。

従って、区分マンションで民泊運営をしようと考えている方は許認可を得ていても完全に安心できず、民泊運営が難しくなった場合の代替運用方法も考えておいた方が無難です。