区分マンション投資積み上げという投資方針の是非

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現在将来の投資方針について考えているところですが、不動産投資は色々と考える項目があるので、なかなかこれ！という投資方針が決められないですし、ガチガチに決めすぎたところで、自分の資産背景、生活状況や考え方も変わっていくので、ある程度柔軟性を持てる方針をたてるべきだとも思います。

投資方針を決めていく中で、区分投資をするのか？１棟モノ投資をするのか？というのは考えている必要があると考えています。

僕は不動産投資開始時は区分投資から始めて、その後1棟投資に挑戦し、今月その1棟を売却予定のため、その後の保有している物件は区分のみとなります。

1棟モノを購入する際に、区分を保有している積算評価では債務超過となっているケースが多く、銀行からの評価が悪くなる傾向があるので融資が伸びにくい傾向があり、規模を拡大していきたいのであれば、区分は処分していくべき、ということを実感しました。

ただ、残債がない区分であればそれを担保として差し出すこともできますし、債務がないことから債務超過とはならないことを考えると、残債がない区分であれば保有していても良いのかなと僕は考えています。

何より、1棟を保有して感じたことは共用部の維持管理も自分で行わなければならないため、今後の自然災害リスクが高まっていること、また、保険費用が急上昇していることを考えると、積みあがったキャッシュフローは決して使用できず、ある程度余裕をもって臨まないと、逆に自分の精神的な余裕を奪うと痛感しました。

その点、区分マンションは、しっかりした管理会社が維持管理をしてくれているという前提ですが、毎月管理費や修繕積立金を支払うことにより、将来の大規模修繕費用等に備えているので、急な出費が発生するリスクが低く、手残りキャッシュフローをある程度使用しても問題ないという違いはあります。ただ、毎月管理費や修繕積立金を支払っている分、1棟モノと比較するとキャッシュフローは出ません。

結局はどのレベルまでキャッシュフローを増やしていきたいのか？という部分と、自分のリスク許容度次第なのかなと思います。

自分が目指しているキャッシュフローが区分マンション投資の積み上げだけでも達成できるのであれば、その投資方針でも問題ないと思いますし、月間100万円を超えたい等、ある程度の規模を求めるのであれば、区分マンション投資だけで達成するのは難しく(自己資本がどの程度あるかにもよりますが)、１棟モノも検討していく必要はあるかと思います。

焦る必要はないので、じっくり考えて答えを出していきたいと思います。