収益物件として旧耐震マンションを所有することのリスク

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旧耐震物件を購入すると、短い期間で減価償却費を計上することが出来る。また、リスクが高い分、表面利回りが高いというメリットがあります。

しかし、期間別に震度7以上の地震が発生する確率が場所別に開示されている等、旧耐震物件を所有するリスクがあることも事実です。

そこで、僕も築年数50年近いの物件を所有していたこともあり、本日は、実例も交えて旧耐震物件を所有することによって発生するリスクについて考えてみたいと思います。

新耐震で建築された建物に比べ地震に弱い構造の可能性が高い

これは皆さんが心配している内容だと思います。

まずは旧耐震物件の定義について明確にしておきたいと思います。

1981年6月1日に新耐震基準が施行されました。

また、この1981年6月1日というのはこの日以降に建築確認を受ける物件は新耐震基準を適用しなければならないという位置づけです。

建築確認を受けてから建築工事に移っていくので、建物の建築年月日が上記日付以降であっても、旧耐震で建てられている可能性があるということは理解していた方が宜しいかと思います。

1995年に発生した阪神・淡路大震災では新耐震基準の物件で大破してしまったマンションは数%だったのに対し、旧耐震物件で大破したのは30%弱という事実もあり、旧耐震物件は新耐震物件に比べて地震に弱いということが言えます。

しかし、旧耐震物件だからと言って全ての物件の地震耐性が低いという訳ではありません。あくまで基準が現在と比べて低いというだけであって、その基準よりも地震耐性が高く建築された旧耐震物件も存在します。

僕が所有していた築年数50年近い物件では、IS値という値で測定する耐震診断をしています。この測定基準で測定した場合、0.6以上あれば安全ということになるようですが、結果は0.6を若干下回っています。

こういった結果が残ってしまっていることもあり、売却にはそれなりに苦労しました。

しかし、耐震診断は絶対に行わなければならないというルールはないので、測定値を残さない為にあえて耐震診断を行わないというのもありです。

僕が所有していた物件では管理組合が強く、管理組合として決定したことだったのでそれに対して僕1人で対抗することはできなかったのですが・・・

従って、旧耐震物件は必ずしも地震耐性が低いというわけでもないですが、新耐震と比べると低い可能性が高いという認識は合っています。

リスクが高いものはあまり購入しようと思う投資家がいない、つまり、購買需要が低いということで、立地が良くても利回りが高いものが旧耐震物件は存在します。そういった物件の購入を決定するかは個人のリスク許容度次第ということになります。

出口戦略を見出しにくい

物件を購入する時にその物件の出口戦略も考えるべきだと思います。

旧耐震物件の場合は、購入者が良い条件での融資を受けにくいという事実があります。

一番の壁は融資期間です。通常、融資期間は法定耐用年数－築年数となります。

例えば、僕が所有していた物件で言えば、築年数が50年程度なので、法定耐用年数の47年超過となり、この物件単体だけだと融資を受けることは難しいです。

2016年～2018年頃のように不動産投資に対する融資が緩く、個人属性が高く、実績があり、会社として不動産融資に力を入れている銀行は上記のケースであっても20年、30年の融資をしてくれることもありました。

しかし、そういった状況は終わり今は融資が厳しくなっています。融資が受けられず、キャッシュで購入するしかないとなった場合は、税金対策の為など特殊なケースを除いて、購入する方は多くはない＝出口戦略がとりにくいということになります。

また、上記耐用年数の話とは別に、旧耐震物件に対する融資に消極的な金融機関は増えてきています。

こういった事情を考えると、旧耐震物件を購入するのであれば良い立地のもので、土地の評価が高い物件でないと出口戦略を立てにくいのです。購入するのであれば、一生保有し続ける、もしくは、建物を撤去して新たに建物を建てるということも視野に入れて購入することをお勧めします。

修繕積立金が急に上がることも

旧耐震物件は築年数が古いということもあり、家賃は落ちるところまで落ちているケースが多く、新築物件と比べて家賃の変動は少ないのは確かです。また、立地が良ければ、おそらく周辺の家賃相場より安く募集すれば、入居者付けもそこまで難しくないことが多いと思います。

しかし、その旧耐震物件が区分マンションである場合は、急な修繕費用の増額については注意する必要があります。

僕が所有していた物件で実際にあった話ですが、この物件は購入当初の1修繕積立金が2万円程度でした。しかし、購入後に物件の劣化状況が想定よりも激しいということで、修繕積立金が2倍の4万円まで膨れ上がりました。

マンションやアパートは外観だけで成り立っているわけではありません。貯水槽、配管、電力系統等内部の見えない部分もあって成り立っています。そういった見えない部分について全て確認してから購入できるかというと難しいのが事実です。

僕のケースのように2倍になるということは少ないと思いますが、多少修繕積立金が増額になったり、1棟であれば購入時の計画よりも修繕費用が高くなることもあります。

従って、旧耐震物件を購入する際は、将来的な大規模修繕費用についてもしっかり議論して、業者にしっかり確認してもらって、最終的な決断をしていただければと思います。