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一時期大きな企業がairbnb等での民泊に参入するというニュースを良く聞いていたのですが、大きな企業が参入するのは将来の観光需要がある程度見込めていたからだと考えています。

しかし、規制が厳しくなったことに加えて、コロナの影響も重なり、airbnb等で民泊を始めようとする方はあまり聞かなくなりました。

但し、コロナ収束後に日本の観光業は盛り上がると僕は考えているため、将来的な事業展開の選択肢を増やすために、airbnbでの民泊事業について実体験踏まえてお伝えしていきたいと思います。

不動産投資と比べると利回りが非常に高い

Airbnb等での民泊事業の魅力はなんといってもその利回りの高さにあります。

不動産投資では、現在不動産価格が高騰していることもあり、表面利回りで10%もあればかなり利回りが高い物件です。しかし、そういった表面利回りが高い物件は何らかのリスクを抱えているケースが多いです。だからこそ利回りが高いのです。

一方、民泊は部屋によってポテンシャルは異なりますが、かなりポテンシャルがある物件の場合は、初期投資を3か月程度で回収できてしまうこともあります。

実際に、僕が運営していた1部屋について、家賃が15万円の一軒家なのですが、繁忙期だと月に60万円程度の売上があがります。そこから、管理委託手数料や水道光熱費、家賃を差し引くと最終的な手残りは30万円程度になってしまうのですが、かなり高い収益性でした。

そして、この物件を始めた時に支払った礼金や仲介手数料等の契約に伴う諸手数料、家具家電等の設置費用を合わせた初期投資総額は100万円程度です。つまり、3.5か月程度で初期投資が回収できてしまうのです。

表面利回りは30万円×12か月÷100万円=360%です。

これは不動産投資ではありえない数字です。

もちろん、需要がない部屋で始めてしまうとここまで利回りが高くはなりませんし、法規制やコロナ影響といった外部環境要因に左右される部分は大きいですが、この高い利回りは魅力的ではあります。

Airbnbに登録すれば誰でも手軽に始めることが出来る

これだけ利回りが高い民泊ですが、誰でも始めることが出来てしまうというのもメリットです。既にAirbnbを始めたとしたプラットフォームが確立されているというのも大きいです。

民泊でやるべきことと言えば、

  • 部屋を探す
  • 家具家電を設置する
  • Airbnb等の民泊サイトに部屋を登録する
  • 自分で運営管理をやる場合はその後のメール対応や緊急対応
  • 管理会社に委託する場合は、管理会社の選定及び契約

 

上記のようなイメージです。

自分で運営管理をする場合は、労力がかかり、ストレスになる可能性が高いですが、民泊管理代行会社に委託してしまえば、ほぼ自動的に稼働させることも可能です。

民泊を始めるにあたって、その参入者自身に求められるような資格は特にありません。

最初の賃貸借契約締結時の諸費用、家具家電の設置費用等の初期投資額を捻出できる方であれば誰でも簡単に始めることが出来ます。

実は損失で撤退してしまう人が多い

ここまでは、Airbnb等で始める民泊の良い部分をお伝えしましたが、リスクもあります。

確かに利回りが高く、誰でも簡単に始めることが出来てしまうのですが、最終的には初期投資を回収できずに損失で終了してしまう方もいます。

先ほどの利回りの話は、民泊が問題なく継続的に運営できた場合です。

しかし、途中で運営できない状況になり、泣く泣く撤退せざるを得ない仲間を何人か見てきています。

僕にAirbnbでの民泊運営を教えてくれた方がいるのですが、彼は約2年半前にAirbnbで民泊を始めました。

彼は、彼の仲間2人合わせて3人の共同出資で借りて最初の物件を始めたのですが、彼は働きものということもあり、泊まってくれたゲストと一緒に飲みに行ったり、遊びに行ったり、また自分で全て清掃をやっていたこともあり、順調に良いレビューと収益を積み上げていきました。

ちょうど初期投資を回収し、ここからは黒字というタイミングで、民泊で部屋を使用していることを内緒にしていた家主の方に民泊運営をしていることがバレて、結局撤退することになりました。

その後、彼はそれに懲りずにまた新しい別の一軒家で民泊を始めました。

それも彼の友人2人と合わせて3人の共同出資でした。

前の部屋で既にノウハウを積んでいた彼は良いレビューと収益を順調に積み上げていき、この部屋での初期投資は回収し、黒字に転換することが出来ました。

そして、そこである程度黒字額を貯めていけばよかったものの、彼はチャレンジ精神旺盛なこともあり、黒字転換した直後に、今度は1人でワンルームでの民泊を始めました。つまり、彼にとっては民泊2部屋をAirbnbで同時運営している状態になったわけです。

しかし、これが失敗を招くことになりました。

その新しく始めたワンルームでは、1か月も経たずに家主にバレてしまい、収益がほぼ出ない状況で初期投資だけの出費で終わり、かつ、同タイミングで一軒家の方も家主にバレテしまい撤退、結果トータル3部屋の累積収支は赤字となってしまいました。

それ以降、彼は民泊はやらないことにしたと言っていました。

労力をかなりかけたのにもかかわらず、結局は赤字に終わってしまい相当無念な気持ちはあると思います。

このように、家主に許可をとらずに内緒で運営してしまう方もいるのでsが、それがリスクだということは上記の事例から分かっていただけたかと思います。

こういった事例をきくと、家主が民泊運営を許可している物件は少なく、またあったとしても立地が良くない物件が多いのは事実ですが、それでも許可をとってやった方が僕は無難だと考えています。

Airbnbにホスト登録することは簡単なので、未来の事業展開の選択肢に入れるという意味でご参考までにしていただければと思います。

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