不動産投資家として考える2021年時点の円金利変動リスクと対応策

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現在、各国インフレの傾向が強くなっており、金利の利上げ傾向が強くなっているのですが、円金利は一向に上がる気配ありません。

とは言いつつも、各国金利が上がっている状況で、日本の金利は本当に上がらないのか？ということを心配している不動産投資家の方も多いかと思いますので、今回は円金利の利上げについて考えていること、そして金利変動リスク対応策として考えていることをお伝えしたいと思います。

2021年12月時点の円金利変動リスクについて考えていること

まず、最近金利の利上げを行った英国、利上げタイミングを前倒しする動きが強くなってきている米国は国内の物価が前年同月比で大幅上昇が続き、失業率も下がってきています。

日本は、部材や資源等の輸入コストが上がった結果、インフレにはなっていますが、給与も上がらず、物価も海外と比べて上がってきていません。つまり、企業が材料高を抱え込み、そのしわ寄せが会社員の給与にきているため、国民の給与は増えず、需要は上がる気配がない状況です。

経済学的には、通常金利を引き下げれば投資が促進され、その結果企業の収益が上がり、会社員の給与も増えるという構図ですが、仮に給与が増えても、超高齢化社会等の理由で将来不安を抱えている国民が多く、「消費」にお金が回らず、「貯蓄」に精を出している人が多いことは周知の事実です。

マイナス金利を導入している今でさえ、物価があまりあがっていない(消費が十分にされず経済が回っているとは言えない)ので、金利を上げることは、日本経済を更に冷え込ませるリスクが高く、日本は海外の利上げに追随して利上げを行うことは、すぐには難しいと思います。

なので、今は原則変動借入が調達方針です。
固定金利にすると手数料も取られますし、繰上返済を行うとペナルティーが発生するのでメリットが少ないなと個人的には思います。

不動産投資家として考える効果的なリスク対応策

とはいいつつも、借入規模が大きい人であればあるほど利上げの影響額は大きく、不安な不動産投資家も多いかもしれません。

日本の金利が早急に上がる可能性は低いと感じていますが、一方でリスク対策は取っておくことも必要だとも思います。

固定金利での借入も1つの対応策ですが、金利が上がる可能性が直近では引くことも考えると僕は躊躇してしまいます。

ということで、僕が考えるリスク対応策は、現預金を厚めに保有しておくことです。

現預金を保有していれば、金利が上がったとしても一部繰上返済をすることによって金利変動による影響額を減らすことができます。

また、現預金を保有していれば、不動産融資審査の際にもプラス加点がつくので、規模拡大にもプラスに働きますし、突発的な出費にも耐えることができます。

現在は預金金利率が低いので、現預金として置いておくことは機会損失だという考えがあるのも事実で、僕もそう思います。そのあたりはバランスが大事だと考えています。

例えば、現行借入額の30%ぐらいは今すぐに返せるぐらいの現預金を置いていれば金利変動リスクの観点では安心ですよね。さすがに借入額と同額の現預金を保有するとなると、機会損失が大きすぎるとも思います。

リスク対応策にどこまで対応するのか？という部分は投資家判断でもありますので、金利変動リスク対応の1つとして参考になれば幸いです。