住宅ローンを借り入れる時も不動産投資規模拡大への影響を考える

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最近共有させていただいている自宅購入について、正式に購入要望を提出し、今融資の審査中です。個人としての借入がまだある程度残っている状況ではあるので、想定している金額での融資が受けられるか100%自信はないのですが、結果を待ちたいと思います。

今回約1年半先に竣工する新築マンションを購入するのですが、融資実行は物件竣工日付近になるので、今回銀行より融資承認をゲットできたとしても、実際に金銭消費貸借契約を締結するのはまだ先になります。

新築分譲を行っているデベロッパーとしては早めに手付金を預かっておきたいということで、現時点での融資承認を受けた状況で売買契約を締結し、建設にかかる運転資金を少なくしておきたいというのが全体的な流れです。

僕の場合は、建物竣工までに海外駐在の辞令が出て、出国するなんて可能性もなくはないので、竣工前に海外駐在となった場合は白紙解約できる状況にはしています。

と本題からズレましたが、今回住宅ローンを借入する際にも将来的な不動産投資規模拡大への影響を考えており、その点について考えていることを書き綴っていきたいと思います。

取引実績があると入口には入りやすい

今回は海外駐在になった場合は白紙解約にする等、金融機関からすると避けたい条項も織り込むため、デベロッパー提携ローンで融資承認をゲットした上で、その後より良い条件を他金融機関で得られるのであれば、竣工時までに自己借入に切り替えるということも考えています。

提携ローンは、提携している金融機関にしか打診ができないので、その中で不動産融資も行っている金融機関に絞って選択しました。

不動産投資をやっていなければ、一番金利が低い金融機関で融資を受けるということになるのですが、若干金利が高くなっても、不動産融資を受けられる可能性のある金融機関に打診をしています。

その意図としては、金融機関は過去の取引実績がその後の取引開始の難易度に影響するためです。

僕は個人として住宅ローンを借り入れ、今後の不動産融資は法人として融資を受けるという前提で進めていますが、事業体が異なっていても、「僕が代表者をやっている法人で融資を受ける」、「その代表者が住宅ローンで取引実績がある」ということだと、法人として融資を受ける時に相談はしやすくなります。

もちろん、個人として住宅ローンを借り入れたからといって、将来の法人としての不動産融資承認が確約されるわけではなく、購入物件の評価や法人の財務状況次第問部分は変わりませんが、相談の入口には入りやすくなります。

その点で、今回はメガ1行、地方銀行1行に融資審査打診をしました。いずれも、提携ローンとして提示された中で最低金利ではなく、若干高めです。(とはいっても月々の支払にすると誤差程度の影響ですが)

金融機関の融資対象物件エリアと融資先のエリア

融資審査の打診を行う金融機関選定の時に考えたことは、その金融機関が融資を行う物件エリア及び融資先個人or法人の対象エリアです。

僕は今後さいたま市に拠点を置く可能性が高い状況ですが、登記住所がさいたま市となっている時点で不動産融資ができない金融機関は住宅ローン借入先からは除外です。

そして、その金融機関が融資出来る物件の対象エリアも重要です。
ベストは、さいたま市に登記している法人が、埼玉県と東京都の所在する物件を購入する時に融資をしてくれる金融機関です。

メガバンクの融資対象物件エリアは広いのですが、耐用年数等の条件が厳しくなる傾向があるので、柔軟性が低いという意味で使い勝手は良いとは言えません。金利は低いですけどね。

地方銀行は信金と比べれば、耐用年数等の条件は厳しいですが、メガバンクと比べて柔軟性があります。但し、物件対象エリアが埼玉県内と縛られてしまう点が要注意点ではあります。

でも、「今後さいたま市を起点に不動産投資をしていくこと」、「10棟とかメガ大家を目指すのではなく、1つ1つの物件を吟味し、頭金3割程度を入れながら、賃貸需要があるエリアに絞って厳選投資をしていく」ことを考えると、賃貸需要を綿密に調査しやすい居住エリア付近にしぼって不動産投資をしていく手法でも良いのかなと思い、地方銀行にも融資審査の打診を行った次第です。

結果的に、今後不動産投資をしないということになった場合は、高くなった金利はただのコストで終わってしまいますが、自分としては将来の可能性を広げておきたいという思いが強いので、住宅ローンを受ける金融機関を上記観点で選びました。

ということで、自宅購入も大詰めですが納得できる形で契約まで進めたいと思います。