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最近不動産融資が少しずつ緩和されつつあると言われているものの、2016年~2018年の頃と比べるとまだ不動産融資の引き締めは継続している状況ではあります。

不動産融資の引き締めが起きると、以前であれば購入できた不動産が、融資が出ないということで購入できない不動産投資家が増えるのですが、具体的にどういった融資基準が変わったから、今まで融資が出ていた物件に対しての融資が出ない、もしくは融資額が減少するのか?について、理解している人は意外と少ないと感じています。

ということで、今回は不動産融資の引き締めが不動産投資家に与える影響及び引き締められる融資基準について具体的にお伝えしたいと思います。

不動産融資引き締めの対象1:サラリーマン年収

通常、各金融機関は不動産融資をするにあたって、サラリーマン年収として最低限必要な年収を定めています。

例えば、今まで年収700万円以上というのが、最低限必要となるサラリーマン年収だった金融機関が、その金額をつりあげ1,000万円とした場合は、どうなりますか?

当たり前ですが、こういった変更があった場合は、今までこの金融機関から不動産融資を受けることが出来た年収700万円~1,000万円未満のサラリーマンが不動産融資を受けることが出来なくなるため、不動産投資を始められる人が少なくなります。

この下限となる年収が2019年あたりくらいから上がってしまったというのが僕の印象です。例えば、2018年頃まではサラリーマン年収が1,000万円以上であれば、新設法人融資が可能となっていた金融機関がいきなりその下限を1,500万円以上に変更し、その時点で融資している案件も含め、いきなり状況が変わってしまったという話も不動産業者から聞いています。

不動産融資引き締めの対象2:自己資金割合

自己資金割合は高ければ高いほど、金融機関としては担保が取れることになるので、できる限り高くしたいのですが、20183月頃ぐらいまでは、自己資金割合0、フルローンで購入できるケースも多くありました。

しかしその後は、物件評価額の20%30%分につき自己資金を入れて欲しいという金融機関が増えてきました。

ただ、10年以上不動産投資をやっている方からすると、むしろ20183月頃までの状況が異常で、金融機関から自己資金を一定割合入れるよう要求があるというのが正常と認識されている方が多かったです。

自己資金割合は、高く設定されればされるほど当然購入できる人が少なくなります。例えば、1億円の物件について自己資金割合10%で購入できたものが、自己資金割合20%でないと購入できなくなった場合、単純に1,000万円多く自己資金がないと、その不動産を購入できないということになります。

従って、自己資金割合が高い局面では、お金を持っている方が優良物件を購入しやすくなります。買える人が少なくなるということは、物件価格が下がることにつながります。現金を多めに保有している方は、競合となる投資家が少なくなるため、このピンチをチャンスに変えることも出来ます。

そのロジックが成り立つとすると、最近は金融機関が求める自己資金割合がまだ高いので購入できる人が少なくなるはずで、物件価格が下がるというのが一般論ですが、コロナ禍でお金がジャブついており、株式の売却益やコロナ融資等で手許現金を多く保有しているにわか富裕層が増えており、物件価格がなかなか下がらないというのが2021年の今日この頃のようです。

不動産融資引き締めの対象3:購入物件の融資対象エリア

最後に、不動産融資が厳しい局面では、金融機関が融資できる物件の対象エリアが狭くなる傾向があります。今まで全国どこでも融資してきたという金融機関がエリアを狭くすることもありますし、今まで東京エリア全域に融資していた金融機関が、東京都23区の物件にしか融資をしないというパターンもありました。

そうなると、不動産融資が出なくなってしまったエリアの物件を購入する難易度が上がります。

全国が融資対象エリアという状況であれば、購入可能性のある物件数が増えますが、それが狭くなってしまうと、必然的に購入可能性のある物件数は減少します。

しかし、融資されなくなったエリアの地場の信金・信組と取引実績がある等、自分で融資付け出来る方はむしろこのピンチはチャンスになる可能性もあります。そういった意味でも、取引実績のある金融機関はできる限り多く持っておいた方がベターです。

今回は主要な3項目についてお伝えしましたが、細かい論点は色々あります。

融資が厳しくなったからと言って、諦めて行動を緩めるのではなく、逆にチャンスになる可能性もあることを意識した上で、自分に最適な融資戦略を立てていきましょう。

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