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最近ちょくちょく共有させていただいていた自宅購入ですが、なんとか住宅ローンの審査に通過することが出来ました。約1年半後竣工の新築なので、竣工までに海外赴任等、その物件に住むことができない場合は白紙解約となりますが、ひとまず良かったです。
思えば10年前に個人として1.5億円の借入をして、その時は将来的な自宅購入は諦めていましたが、その後売却や全額返済等を行い、現時点の個人借入は0.5億円以下となり、今回新規で住宅ローンを組むことができました。
自宅をとはいいつつも、自然と資産性を考えてしまうのは不動産投資家としての癖で、その住居に未来永劫住み続けるか否かも不確定なので、値下がりリスクが低く、流動性も高い物件を購入しています。
今回は新築する不動産会社の提携ローンという形で、金融機関の方と直接お話しする機会は少なかったですが、既存借入がある会社員の住宅ローン審査で参考になる点もあったので、今回はその点について共有させていただきたいと思います。
コンテンツ
住宅ローン審査時の不動産所得の取扱い
住宅ローン審査を受ける前に僕が懸念していたのは個人の既存借入と不動産所得についてです。僕は2020年は黒字申告しているものの、2018及び2019年は赤字申告しているので、その部分はどうみられるのか？加えて、既存借入はどのように評価されるのか？という点です。
この点、金融機関によって異なりました。
今回融資打診をしたのは、今後の不動産投資での事業展開を加味して、メガバンク1行と地方銀行1行にしました。
メガバンクは、総合的に判断するということで、資産管理法人のキャッシュフローも見極めた上で審査結果を出すことになっており、融資審査の打診を行ってから1週間以上経過した現時点でも結果の連絡は来ておりません。
一方、地方銀行は個人借入のある不動産投資家にとっては非常に嬉しい評価方法でした。その評価方法とは、「直近の不動産所得が黒字であれば投資物件のローンは加味しない」というものでした。
今年住宅ローンを組む計画ではなかったため、2020年の不動産所得を意図的に黒字にしていたわけではなく、たまたま黒字にしていたため、地方銀行からは既存借入は審査からは除外され、僕が所属している会社の会社員が住宅ローンとして借り入れる平均ぐらいの金額で借り入れることができたというのが、今回住宅ローン審査に通過した経緯です。
個人で所有している不動産は大幅な値下がりリスクもなく、また、キャッシュフローも問題なく回っているので、僕個人としては問題ないと思っているものの、金融機関は厳しく評価する想定でしたので、この審査方法は意外でした。
なので、個人借入が多くあっても、住宅ローンを組めるかもしれないので、トライしてみてください。
住宅ローン審査時の資産管理法人借入の取扱い
僕は法人として大きな借入をしており、その借入に対して個人として連帯保証をしています。ただ、この内容は信用情報には載っていないと考えており、個人の住宅ローン審査では考慮されない認識でした。
但し、結果は異なりました。
地方銀行は法人借入についての言及は全くなかったので、信用情報に載っていなかったのか？それとも載っていたけど見てみぬふりをしたのか？のどちらかでした。これは想定通りです。
一方、メガバンクは具体的な法人名を指摘され、その法人の決算書3期分を提出するよう指示がありました。これは意外な指摘です。
地方銀行からは既に事前承認をいただいているので、メガバンクの承認が下りなかったとしても大丈夫ということで大きく構えられる状況ではあるので、どこで僕が代表者の法人借入をしているか把握したのか？確認をしていきたいと思っています。
メガバンクの審査が通過してもメガバンクで借入をしようと考えているところですが、メガバンクの融資担当者から見て、法人の財務状況やキャッシュフロー状況がどのように評価されるのか？は今後の不動産投資にも影響する部分なので、審査自体は進めてもらっています。
いずれにしても、今回の住宅ローン審査でも金融機関の評価方法で大きな開きがあることに気づけました。
僕と同じように個人でも借入をしていて、法人でも借入をしている方にとっては参考になる情報もあるかと思いますので、自宅購入をしたいけど、既存借入があるので諦めているという方はご参考までにしていただければと思います。
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