入居者が行方不明中に連帯保証人から解約通知

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今年も残すところ1週間あまりとなりましたが、今年もコロナに始まり、コロナに終わるという年でしたね。個人的には子供が生まれたり、資格試験に挑戦したり等々動きがあった年ではありましたが、賃貸経営の方は入居率99.5%ということで、かなり安定していました。

ここまで上手く運用できるとなんどか怖いと思っていましたが、このタイミングで大きなマイナスになり得る出来事が発生したのですが、それがタイトルの通り、入居者が行方不明の中連帯保証人より解約通知が入ったということです。

この部屋、購入当初より国から税金滞納の通知が来ていたり、消費者金融から訴訟の資料が来ていたり等々、ソワソワさせる部屋でした。

また、1年以上前から住んでいる形跡がないことには気づいており、家賃は振り込んでもらっていたようですが、今後家賃滞納となる可能性もあり、その場合、明渡請求や残置物撤去費用等が発生することが怖かったので、今年の更新のタイミングで管理会社に詰めてもらっていました。

結果、連帯保証人である母親とは連絡が取れ、母親経由で入居者である息子さんに連絡をしたところ、生存は確認できたものの、やはり住んでいないということが分かり、連帯保証人である母親としても必要以上にリスクを負いたくないため、連帯保証人の判断で解約通知を出してきました。

あまりないパターンですが、大きくリスクが2つあり、それぞれのリスクとその対策について考えていることを書き綴っていきたいと思います。

莫大な退去コスト発生リスクと対策

まず１つ目のリスクは退去時コストです。
通常の退去であれば、入居者が室内の家具家電等を引っ越し先に郵送し、退去立会時には室内に何も残っていないという状況ですが、今回の場合は入居者がコミュニケーション障害ということで、対応ができない可能性が高いです。

だからといって、母親は長崎に住んでいるため対応は難しく、残置物撤去の費用が発生する可能性があります。聞いたところ、最大30万円もかかるようなのでこれは大きなリスクです。

このリスク対応策としては、母親に「連帯保証人として費用を負担する必要がある」という認識を持ってもらうことしかないです。

入居者である息子さんには何度電話をかけても対応してくれないようなので、息子さんに対応してもらうという流れを軸には考えられず、残置物撤去はほぼ確実に発生するけど、費用については母親に負担してもらうという流れが今考え得る方法の中で最も現実的です。

家賃保証会社に入会していればこういった費用は保証会社負担だったのですが、契約者である入居者と連絡が取れないのでなす術がない状況です。

本件、管理会社のエースが取り組んでくださることになったので、母親とのコミュニケーションを上手く進めて欲しいところです。この部分さえお互いの認識が一致していれば、自己負担は相当減ると考えています。

莫大な修繕コスト発生リスクと対策

この部屋のリスクはこれで終わりません。
玄関ドアがひん曲がり、給湯器は竣工時から交換されていないエアコンと給湯器が一体となったTESエアコンです。

もし両方とも交換必要となった場合、これだけで50万円～60万円程度のコストとなります。

加えて、1年以上住んでいない部屋ですし、玄関ドアがひん曲がるような生活をしていた人ですから、内装の原状回復もそれなりにかかると推測しています。下手すると100万円を超える費用が発生する可能性があると以前から見積もっていたので、計画に織り込んではいたのですが、可能な限り最小限にしたいとは思っています。

対策としては、内装の破損状況を把握した上で、借家人賠償責任保険を活用する予定です。現在インフレで資材価格等が高騰しているので、内装工事費用を値切るといっても限度があります。

給湯器については、発注から2～3か月程度かかってしまうことが予想されるので、すぐに発注を進めたいと思います。あとは柔軟に対応していきます。

楽観的に考えると

ということで、影響が大きい事態が発生していますが、最後の楽観的に考えると・・・という話をさせていただきます。

この部屋、売却を進めていくにあたって心配の種になっていた部屋でもありました。
売却後に、賃借人を引き継ぐ際に絶対にトラブルになるだろうな・・・と。

そこでトラブルが発生したことによって買主からなんらかの賠償請求をされることも想定出来たので、このタイミングで整理できそうなのはプラス材料だと思っています。

売却金額から考えると、100万円という数値は大きくはないので、売却にとっての不安材料を1つなくせるということは良いことです。

また、もともとの最悪シナリオはこの状況で家賃滞納となり、内容証明郵便、訴訟、明渡請求までの弁護士費用も自己負担でしなければならない、という状況でした。
しかし、現時点で解約通知が出ているので、訴訟まですることなく、残置物撤去をすることは可能です。

今回ここまで詰めなければ退去となることもなかったかもしれないという考え方もありますが、母親がまだ話せるうちに、管理会社が気を向けている内に、一気に整理してしまった方がトータルで考えて出費が少なくなると考えています。

僕自身も物件から近い住所から機動力をもって動ける状況ではあるので、今回の案件を一大プロジェクトと捉えて、なんとか自己負担を100万円以下にできるよう、あらゆる策を講じていきたいと思います。