投資エリアを決定する際に見ておきたい「坪単価」と「賃料坪単価」

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現在、将来的な不動産投資のエリアについて、さいたま市にするのか?それとも東京23区内にするのか?というのを毎日物件情報見ながら精査しています。

さいたま市に法人登記を移せば東京23区の融資付けの難易度は上がるので、その点も踏まえて、今まで情報を見ていなかったさいたま市の物件を中心に売り物件の情報を見ているのですが、さいたま市だからと言って、東京23区と比べて条件が良いわけではないということは分かり始めていますw

今回は投資エリアを選定するにあたって僕が現在チェックしているポイントを共有していきたいと思います。

坪単価とは?

不動産投資は極論、人に貸せる床面積を購入する投資と言えると思います。
床に貸せる面積を購入するコストは土地値と建物価格の合算で計算できますが、土地値と建物価格を建物延床面積で割った数値を「坪単価」と言います。

この「坪単価」は、マイホームを購入する方は頻繁に確認されている方と思いますが、投資物件を購入する方は「利回り」にだけ目が行ってしまい、「坪単価」を確認しないということが多くあります。

僕は収益不動産を購入する時もこの「坪単価」は確認すべきだと考えており、それぞれのエリアの坪単価の水準は必ず調べるようにしています。

当然ですが、土地値が高い都心エリアであるほど、土地値と建物価格合算である坪単価は上がることになります。坪単価が高いと良くない、安いと良いという話ではなく、次の章でお伝えする「賃料坪単価」とのバランスを見て、投資エリアとして最適か否か?ということを決めていきます。

賃料坪単価とは?

賃料坪単価とは、貸出面積あたりの賃料単価です。
これも、都心であればあるほど、好立地であればあるほど高くなります。

基本的には「坪単価」が高いエリアほど、「賃料坪単価」が高くなります。
そして、「賃料坪単価」を「坪単価」で割った数値が利回りなのですが、この利回りは一般的に賃貸需要が低いエリアほど高くなります。リスクが高ければ、それだけ「坪単価」が下がるためです。

このバランスを読み取るのが机上だけでは難しい点でもあります。
利回りが高い割に、意外と賃貸需要が高いエリアは買いですが、利回りが低いのに意外と賃貸需要が低いエリアは投資すべきではないということになります。

この賃貸需要が「高い」、「低い」というのは公式化するのが難しく、投資家としての感覚や現地調査、そして地場の不動産業者等からのヒアリングをもって判断していくということになります。

また、ご注意いただきたい点としては、「賃料坪単価」は簡単に吊り上げられるという点です。通常の募集した場合は「賃料坪単価」が12,000円のエリアで、賃貸仲介会社への広告費をふんだんに使い、「賃料坪単価」を15,000円まで吊り上げている物件の場合、その「賃料坪単価」は相場の数値に戻っていきます。

この「賃料坪単価」を見ずに、利回りだけで物件判断すると購入後どんどん利回りが下げっていくという事態に陥るのでご注意下さい。

利回りと資産価値のバランス

では、どのように投資エリアの選定をするのか?ということですが、これは明確に回答するのが難しいとは思います。その個人によって求めている物件タイプも異なれば、熟知しているエリアも異なりますので。

大事なことは「負けないこと」です。

提示された価格で購入し、その後キャッシュフローは回るのか?空室が長引くようなエリアではないか?共用部の設備が老朽化していて急な出費が重なるようなことはないか?ということ考えます。

そして、〇年後に売却しても、このエリアなら残債割れのリスクは低いのか?高いのか?ということを考える。

シンプルに言えば、上記のようなことを考えます。

そして、一般的には利回りが高いエリアほど、賃貸需要が減っていくスピードが早いので、資産価値の目減りリスクが高く、利回りが低いエリアほどそれだけ購入したいと考えている人が多くいるということなので、資産価値の目減りリスクは低いと言えます。

但し、不動産取引は株式市場のように決められた価格はなく、相対取引で成立すること、リスクと利回りには歪みがあり、割安なエリア又は割高なエリアが存在することは不動産投資を行う上で知っておくべきことだと思います。

僕の今後の投資方針としては、「利回り重視」ではなく「資産性重視」です。日本全体の人口が減っていっても、そのエリアの人口は減少しない、もしくは減少スピードは遅いというエリアを中心に投資をしていきたいので、その観点で物件情報見ていますが、さいたま市であってもなかなか割の良い物件は現時点で見つかっていませんw

ただ、相場観を知るために毎日コツコツ物件情報を精査することは大きな意味があると考えているので、楽しみながらもコツコツ相場観を積み上げていきたいと思います。

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