不動産投資のエリアを集中するメリットとデメリット

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今年は例年以上に年末という感じがしません。
子供が産まれてバタバタしていたり、1年の大半が在宅勤務だったり、コロナ感染者数が減ってきたとはいえ公に忘年会がやりにくい等があるからなのかもしれません。

そんな中でも毎日朝活は続けており、その中でコツコツ物件探しもしています。

海外赴任がなければという前提ではありますが、さいたま市に新築マンションを購入したので、将来的にはさいたま市を拠点にすることが固まってきており、物件探しについても、住む予定のエリアから近いところで探すようにしています。

ということで、今回は物件探しの前に考えなければならない投資エリアの選定に関して、エリアを集中するメリット・デメリットで現在考えていることを書き綴っていきたいと思います

不動産投資でエリアを集中するメリット

僕は今後の不動産投資は場所を厳選していかないとより厳しくなると考えているので、利回りよりも高稼働で回せるか?値下がりリスクが低いか?という観点をより大切にしていく方針です。

そこで、自分が賃貸需要を把握できるエリアで投資をしたいと考えた場合、あまり広げられないんですよね。

同じ駅徒歩でも東口と西口で賃貸需要が異なるなんてこともありますし、1駅違うだけでも賃貸需要が異なることもあります。また、単身向けだとやりやすいエリア、ファミリー向けだとやりやすいエリアもあったり、そのあたりを調査した上で投資するとなると、エリアは限定されます。

また、定期的に物件調査を行うにしても、エリアを限定した方が割安、割高の見極めがより正確になっていくので、失敗しにくいということもあります。

ちなみに、エリアを限定するのであれば、自分の居住地から近いエリアになるのかなと思います。管理委託をするにしても、トラブルがあれば自分で動いた方が早いということもありますし、居住地が近い方が賃貸需要の調査等が行いやすいといったことを考えてです。

失敗しないことが一番重要と考えた場合、エリアを絞った不動産投資はメリットが大きいと思います。

不動産投資でエリアを集中するデメリット

逆に不動産投資でエリアを集中してしまうデメリットですが、このデメリットがあるため、エリアを集中すべきか否か?という迷いが生じています。

大きなデメリットは、エリアを狭くしてしまうと、それだけ紹介される物件、購入検討できる物件数が減るので、購入できる回数は少なくなります。これは仕方ありません。

1年経っても、2年経っても自分の目線に合う物件が出ずに、結局何も購入できないという状況になる可能性もあります。

僕が恐れているのは、不動産投資のエリアを狭くしてしまうあまり、自分の目線に合う物件が出てこずに、現預金だけ積みあがっていき、運用効率が下がっていく事態です。

購入できなくても投資で負けるよりは良いと構えられるのであれば、問題ないと思いますが、とにかく規模拡大をしていきたいという方針の方には合わないかもしれません。

僕は今後の不動産投資は負けないことを最重要にしていきたいので、自分に目線に合わなければそれまでと割り切れる自信はあります。なぜなら、下手な物件を購入して苦労するよりマシだということを身をもって感じているからです。

とはいえ、エリアを狭くしすぎると、買える可能性がほぼなくなるので、どこまでエリアを広げるか?ということを今精査しているところです。

1棟なのか?区分なのか?でも異なる

1棟を購入するのか?区分を購入するのか?でもエリア選定は異なると考えています。それは管理手間を考えてです。

区分であれば、部屋数が1部屋しかないので、ある程度離れていても電車で行ける範囲内であれば緊急時も十分対応ができると思います。

しかし、1棟の場合は部屋数が多ければ多いほど、トラブルが発生する可能性がたかくなります。基本的には管理会社に委託する方が多いかと思いますが、その管理会社が十分な仕事をしていなかったり、オーナーが遠くに住んで物件を見に行けないからといってコストをふっかけてきたり、日常清掃等をさぼったりされることもあります。

従って、1棟を保有するのであれば、近いエリアで保有した方が安心、というのが1棟マンション経営を4年程度行い思うことです。

この辺りは良い管理会社を抱えていたり、専業大家だから時間があり遠くの物件でも対応できる等々、個人によって感覚が異なる部分なので、あくまで僕が感じていることとしてご参考までにしていただければ幸いです。

僕の場合はまずは現在保有している1棟を売却できることが、次の投資に向けて必須条件です。その後に自分の目線に合った1棟が購入できるか否か?が今後の規模拡大にとって重要な一歩だと考えています。

ということで、その日が来るかは分かりませんが、毎日コツコツ物件調査を続けていき、徐々に投資エリアを絞っていきたいと思います。

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