不動産投資の投資エリア選定

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不動産投資で成功するために、どの立地で勝負するのかというのは最も重要なポイントです。一般的には、都内の賃貸経営は安定稼働しやすい、地方の賃貸経営は、稼働が不安定になりやすいというイメージを持っている方が多いかと思います。

確かに、人口が多いエリアや駅前の商店街が栄えているエリアの方が、賃貸需要が高いのは事実ですが、駅前が栄えているエリアだからと言って賃貸経営が楽勝というわけでもありません。

今回はその成功のカギを握る購入前のエリアマーケティングについてお伝えしていきたいと思います。

■都内の賃貸需要＝安定ではない
現在の人口の流れだけ考えると、都内の方が地方よりも賃貸経営をするのが容易だと考える方が多いと思いますが、その思考は半分本当で半分嘘だと考えています。

結局は、自分が購入検討をしている物件と周辺の競合物件の状況、そして自分が勝負しようと考えている間取りに対する賃貸需要のバランスだと考えています。

例えば、極端な話になりますが、東京都内の1日乗降者数が5万人の駅徒歩10分の単身者向け1棟マンションがあったとします。この条件だけ聞くと、安定稼働しやすそうに思えますが、周辺の徒歩10分以内に同じようなワンルームマンションが多くあり、競合が高いエリアの場合は、客付けに苦労する可能性も大いにあります。

逆に、地方の1日乗降者数が1万人に満たないエリアの駅徒歩10分以内のファミリー向け1棟マンションと聞くと、1日乗降者数が少ないエリアなので、あまり購入したくないと思われる方も多いかもしれません。

しかし、そのエリアにはワンルームマンションしかなく、ファミリータイプ向けの部屋が不足している状況で、かつ、ファミリーの賃貸需要があるエリアであれば、賃貸経営は比較的容易になること可能性が高いです。

このように、東京だから安全、地方だから危険と一括りに考えてはいけないのがエリアマーケティングです。

■複数のチャネルから賃貸需要の情報を得る
では、どのようにして情報を取得すれば良いのか？という部分ですが、現在は不動産投資を始めている方、これから考えている方も多く、インターネットの情報が充実しており、オンラインで70%程度は欲しい情報が取得できます。

具体的にはHOME’sの見える！賃貸経営というサイトであったり、SUUMOでも調べることは出来ます。

これらのサイトでまず調べるべきことは、入居希望者が探している間取りの割合とそのエリアで供給されている間取りの割合です。

例えば、入居希望者が探している間取りの50%が1Kやワンルームで、そのエリアで供給されている間取り全体に占める1Kやワンルームの割合が70%だった場合、需要に比べて供給過多になっている可能性が高いです。

そして、供給過多になっているか否かを確認する材料として、サイトに掲載されている敷金と礼金の募集状況を確認してみて下さい。もし、敷金０、礼金０、となっている物件が多く、フリーレントにしている物件もある場合は、競合が厳しいエリアの可能性が高いです。

ここまで調べると、ある程度自分が購入検討している物件の競合度合いを把握することができます。その情報が正しいかどうか確認するために、地場の仲介業者にヒアリングをしてみて下さい。

自分がそのエリアで物件を購入しようと考えており、管理を委託する会社も探しているという話の流れで質問をしていけば喜んで質問に回答してもらえます。

聞く内容としては、自分が購入検討している部屋の間取りや募集条件で客付けすることの難易度、その物件付近の競合物件の多さです。また、ヒアリングをした相手によっては適当に対応をする方もいるので、出来れば3人以上の方にはヒアリングすることをお勧めします。

このようにインターネットと地場業者へのヒアリングを上手く活用することにより、購入前のエリアマーケティングを行い、失敗しない不動産投資をするようにしましょう。