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あと数日で2021年も終わりますが、来年に向けて準備を進めているところです。
不動産投資についていえば、今年は楽に運用させてもらった分、来年にしわ寄せが来るとは思っており、早速問題入居者の退去対応で2022年は始まりそうです。

僕は来月で36歳になりますが、不動産投資を始めてかれこれ10年が経ちます。まだまだ学びたい、不動産投資の規模を大きくしたいという気持ちはあるものの、25歳の時と比べて、リスキーな側面は可能な限り排除したいという思いが強くなってきているのも事実です。

そこで僕が今考えているリスクを取ってまで不動産投資規模の拡大をしていくタイムリミットについて書き綴っていきたいと思います。

ちなみに、何をもって「リスクを取る」とみなすのか?何をもって投資規模拡大とみなすのか?(購入と売却を相殺するのであれば規模拡大ではない等)も考え方が分かれる部分かと思いますので、あくまで個人的な意見ということでご留意ください。

目的のない貯蓄は避けたい

不動産投資の規模拡大を目指して生活していると、不動産融資を受ける上で重要な要素となる現預金を厚めに保有しておきたいという考えが強くなります。

それは規模が拡大すればするほど突発的な出費が大きくなりますし、金融機関は現預金を手厚く保有している投資家の方が評価が高くなるためです。

その結果、お金が入ってきても可能な限り貯蓄するというマインドが強くなり、キャッシュフローは大きくなっているのに、生活水準は据え置きという状態が続きます。

これはこれで問題ないですし、僕も現時点ではこのマインドがあるので、新卒当時よりあまりお金の使い方は変わっていないのですが、いつまで続けるのか?という葛藤があるのも事実です。

もともと、人生を豊かにするために始めた不動産投資です。このまま永遠に不動産投資規模の拡大を目指し、貯蓄し続け、不動産投資で儲けたお金を特に使うこともなく、多くの遺産を残して、後世に受け継がれて終わるということになるのも、なんだかなーと最近は思います。

こういった考えが出てきたのは年を取った証拠なんだと思います。

将来に向けて貯蓄優先で動く年代と貯蓄した資産を使うこと優先で動く年代は分けなければなーとは思います。ただ、貯蓄した資産を使うこと優先で動きたい年代であっても、突発的な出費がある物件、問題入居者が多い物件を保有していると精神的に安定しないので、高齢になるに従い、利回り低めでも安定的に運用できる物件に資産の組み替えをしていくことになるだろうと考えているところです。

いずれにしても、どこかのタイミングで貯蓄中心から徐々に使うこと中心に切り替えることは限られた人生を充実させる上で必要だと考えているところです。

この貯蓄中心から使うこと中心に切り替える年齢目安としては、45歳程度くらいかなーと僕の感覚では思います。

僕の場合は新卒時よりサラリーマンで年金には比較的恵まれているので、65歳以降はある程度の年金がもらえる前提で逆算した結果です。

不動産投資で失敗した場合のリカバリー時間

もう1つ考えなければいけないことは、不動産投資で失敗した場合にリカバリーまでかかる時間は長いということです。

僕は今でさえなんとか運用が上手くいってはいるものの、トラブルは色々ありました。購入した物件を購入2,3年後に売却していた場合損失が出ていた可能性が高く、自分で努力して調整できた結果利益が積みあがっていると感じており、25歳~35歳のように、45歳~55歳時に動けないかもとは思います。

何があっても、自分の行動力でカバーできたここ10年と比べて、45歳以降の10年は子供の教育もありますし、サラリーマンを続けているようであれば役職者となっている可能性も高く、仕事が忙しくなることが予想されます。

現預金10億円を保有している人が1億円の物件を購入することはリスクがある投資とは思いませんが、現預金1,000万円を保有している人が1億円の物件を購入することはリスクだと思いますし、もし失敗した場合のリカバリーにはある程度の時間がかかることが予想されます。

45歳以降に、精神的に切羽詰まりながらリカバリーに時間やお金を取られるのは避けたいなーとつくづく思います。今まで1棟マンションの運営で苦労したり、手付金を持ち逃げされたりしましたが、そういった思いはしたくないと強く思います。

頭金3割以上入れて始められる規模の投資であれば、負ける可能性は低いと思いますが、フルローンやオーバーローンでの投資は、もし失敗した場合のリカバリー時間を考えると、45歳ぐらいまでかなーと思います。そもそも、今後はフルローン投資なんてする気はありませんけど。

ただ、一方で全く投資をしない生活も考えられませんw
もうかれこれ投資の世界で10年生活をしていて、良い意味での刺激も受けながら生活をしているので、この刺激を受けながら人生を過ごしたいとは思います。

人間、失敗を繰り返しながら成長していくものですが、不動産投資でもまさに同じことが言えると思います。僕の場合は、1棟売却が実現し、その後物件を購入できるのであれば、その購入物件が今後の人生で大きな意味を持つと思っています。

次の物件へ進めることを目標にまずは目の前のことを1つずつクリアしていきたいと思います。

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