さいたま市新築１棟用の土地探しを開始して感じること

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昨年8月くらいから朝活動の中に不動産検索の時間も入れるようにしたのですが、そのおかげで大分相場観がついてきました。僕は海外駐在がなければ、来年春ごろにさいたま市を拠点とした活動に切り替えるのですが、それも見据えて、今はさいたま市の土地探しを行っています。

僕が区分マンション投資から始め、民泊運営、そして中古１棟マンション投資と進んできており、次は土地から新築１棟を考えています。

但し、土地から新築１棟はいわばデベロッパーと同じようなことを小規模で実施することになるので、それだけフォローが必要になります。サラリーマンをしながら同時並行で進めるのは至難の業だと思いますが、目標として置いています。

また、建築業者が破産してしまうリスクがあるというのが、新築の怖いところです。着手金、中間金を突っ込んだ後に破産されてしまうとお金は戻ってこず、一発退場となる恐れもあります。

でも、竣工までむかえることができれば、建った時点で売却益が確定となるケースがほとんどです。なぜなら通常含まれているはずのデベロッパーの利益がのっかっていないためです。

ということで、最近はさいたま市の土地をアットホームで見ているのですが、採算が合わない土地しかありません・・・

建物面積当たりの土地坪単価を１種単価というのですが、さいたま市なのに１種単価が100万円を超えている土地さえあります。

僕としては、土地から新築１棟投資を行う場合は、最低でも利回り7%以上は確保したいのですが、現状のRC建築コストが120万円/坪で計算すると採算あわず、利回り6%台でも良いほうという状況です。

建築時に建築会社が飛ぶというリスク、納期が遅れるリスク等々リスク度合いが大きい割にその程度しか収益を上げられないのであれば、中古の方が相対的に割が良いのかなと感じ始めているのですが、だからといって中古物件で採算がある物件があるかというと、投資適格な物件は今のところありません。

特に僕が考えている１部屋40㎡を超えるようなDINKS～ファミリー向けのマンションは利回りはかなり低いです。

それでも、ワンルーム１棟マンションで経験したような部屋多く、もぐらたたきのような賃貸経営は今後はしたくありません。今所有している物件の運営だけで充分です。

そう考えると、自分の投資スタイルには分譲マンション投資が合っているのかなーとは思い始めているのですが、まだ土地探しを始めてそこまで時間がたっていないので、少なくとも今年いっぱいは土地探しを継続してみたいと思っています。

土地探しをすると、賃料相場であったり、周辺の賃貸需要についてもSUUMO等を使ってより深く調査するので、エリアを集中して検索すると自然と相場観みたいなものが身に付いてきます。それに何より楽しいです。

ということで、土地から１棟投資を目指してコツコツ頑張っていきたいと思います。