1棟マンション売却の反響状況と将来計画への影響

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今年の5月から基地局収入が入るようになり、利回りベースで1%ちょっと収益性があがったタイミングで一旦1棟マンションを売却してリセットすべく、お世話になっている仲介の方に専任で売却活動をしていただいています。

現時点では具体的な話はありません。

今は不動産価格が高騰しており、売却時期としては悪くない時期だと言われているため、売却を検討している不動産投資家の方もいると思いますので、僕の現時点での売却反響状況と売却が今後の計画に与える影響を共有したいと思います。

1棟マンション売却の反響状況

僕が今売りにかけているのは、築年30年程度のRCで、東京都市部徒歩5分圏内の1棟マンションです。

相場の利回りより低い利回りで売りに出していますが、今のところ具体的な話はなく、反響は宜しくないのかな?と感じています。東京ではありますが、23区ではないのも反響が宜しくない要因な気もしています。現地に見に行ってくれた業者は複数いるみたいですが。

築年30年経過していると、融資期間が短くなってしまうため、通常の不動産投資家は購入できず、現金を持っている法人か地主をターゲットに売りに出しています。

現在、銀行に現預金を預けていてもほぼ利益を生み出さないので、であれば多少でも利益が出る物件を購入したい。そして、僕が物件を所有しているエリアが好きな人が購入検討するような物件です。

売り急いでいるわけではないので、晒され物件にならないように無造作に売却物件の情報サイトに載せ過ぎず、そのあたりはうまい塩梅で専任の仲介さんが対応してくれているのですが、あまり反響がない状況なので、そろそろどうしようかなーと考え始めています。

この物件は2回の繰上返済でローンを30%程度減らしているので、バーゲンセールして売却することもできるのですが、軌道に乗せるまで色々と苦労した物件でもあるので、可能な限り大きな利益を出して出口をむかえたいなと考えている次第です。

とはいえ、ここまで反響がないのも気にはなるので、年明けに仲介さんに連絡を取り、年明け早々、売却方針を確認したいと考えているところです。

今後計画への影響

この物件は毎月40万円~50万円のキャッシュフローを稼いでくれているものの、直近5年内にエレベーター工事で500万円前後のコストが発生することは見えていますし、退去時にトラブルになりそうな部屋が1部屋あるので、不安要素もあります。

売却することにより不動産投資の規模は小さくなりますが、一旦現金化して、余裕をもった不動産投資に転換するという方針で売却することにしました。

懸念点としては、手元現預金が増えても、すぐに優良な案件が見つかるかは不明なので一定期間お金が眠ってしまうことです。

新規案件を獲得するために見せれる現預金を増やすという意味でそのまま現預金として置いておくのか?それとも、個人として所有している区分マンションローンの全額返済にお金を回すのかはその時の状況によりますが、売却は話が進むときは早いという感覚を持っているので、そろそろ売却後の方針を具体的に考える頃だと考えているところです。

個人所有の区分ローンを全額返済した場合は、利息費用がなくなることにより、何も対策をしなければ個人の不動産所得が大きくプラスになってしまうため、そのあたりの対策準備ができればまずは区分のローン返済というのが無難なのかなとも感じていますが、将来のために現預金を厚くしておくことも重要なのかなと。

少なくとも、現在購入検討している自宅ローンの返済には絶対に回しません。あんな低金利で借入できるなんて、投資ローンでは考えられないですからね。安いコストで調達出来たお金はそのまま保有します。

何事も余裕幅を持つ癖

僕が1棟マンション購入後に意識していたのは、いつ売却してもすぐに売れる金額のローンまで繰上返済しておくということでした。

1番最悪のパターンは、赤字垂れ流しの物件だけど、売却価格が残債を大きく下回るので売りたくても売れずという状況です。

その状況だけは避けたかったので、繰上返済に注力し、今ではある程度余裕をもって行動することができます。滞納等のトラブルが発生しやすい物件ですが、より落ち着いて考えられるようになりました。

不動産投資では、余裕をもって行動できるという範囲までの規模に留めておいた方が保有後の判断を正確にするという意味でも宜しいと僕は感じます。

自宅についても、不動産投資の方でキャッシュフローが切迫しているという状況だった場合、購入検討すらできなかったと思います。

人生1回しかないので、何事も挑戦したいという男の性(さが)は分かりますが、一方で毎日精神的ストレスを抱え込んだまま過ごすというのもそれはそれで厳しいです。

日々自分で選択して挑戦しているという感覚を持ちつつも、余力がある状況で生活を送るのがベストだというのは現時点の僕の価値観になっていますが、皆さんこのあたりどう考えますか?

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