インボイス制度と不動産投資

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先日顧問税理士事務所からインボイス制度に関するお知らせが届きました。
このインボイス制度、免税事業者が多い不動産賃貸業を営んでいて、個人ではなく法人で運営している方は収入減につながる可能性のある制度です。

影響があるのは、事務所賃貸、店舗賃貸、基地局収入や駐車場収入等、課税収入が多い形態で不動産賃貸業を営んでいる方です。住居としての賃貸しかやっていない方は特に影響はなく、おそらくこの形態で不動産賃貸業をされている方が多いと思うので、大きな影響を受ける方は少ないかもしれません。

具体的に何が変わるかというと、現時点では免税事業者は、国に返還する必要のない消費税分の収入をまるまる享受できますが、それが出来なくなる可能性があるということです。

例えば、事務所として部屋を借りている事業者は、オフィス賃貸料として物件のオーナーに支払っている賃料の内、10%は課税仕入控除としての控除が認められていました。しかし、今後は仕入を行っている供給元(僕たち不動産賃貸業を営んでいる大家)が、課税事業者であるという証明をしなければその控除が認められなくなります。

大家が経営している資産管理法人が課税事業者とならず、免税事業者を維持した場合、居住している事業者は仕入控除が出来なくなるため、実質コストが増加します。通常の事業者であれば、オーナーが課税事業者にならないのであれば、退去もしくは仕入控除ができない相当分の賃料減額を請求される可能性もあり、大家にとって収入減の可能性は孕んでいる税制改正です。

但し、2023年10月から3年間は免税事業者からの仕入れでも80%控除が認められ、2026年10月から3年間は免税事業者からの仕入れでも50%控除が認められるという時限措置もあるので、いきなり消費税分の収入減ということにはなりにくい状況ではあります。

僕は所有しているのはレジデンスしかないので、入居者から受け取る家賃は全て免税収入であるものの、基地局週収入はまあまあ大きい課税収入ではあるので、若干影響を受けます。基地局の賃料を支払っているのは大手企業なので、おそらく時限立法に従い、来年10月から3年間は消費税相当分の20%減額、2026年10月から3年間は消費税相当分の50%減額という措置をしてくるはずなので、まだ時間的猶予があります。

影響を受ける物件は売却を検討はしていますが、来年10月までに売却できない可能性もあるので、携帯会社からの連絡は注視していきたいと思います。

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