家賃収入と消費税

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不動産投資の主要な収益源は家賃収入ですが、家賃収入といえばそこで生活を営む居住者から入ってくることをイメージする方が多いかと思います。

しかし、家賃収入には多くの種類があります。居住用物件の入居者から入ってくる家賃収入だけでなく、事務所やトランクルームの賃貸人から入ってくる家賃収入もあります。

家賃収入は原則非課税ですが、事業用賃貸の家賃収入には消費税が発生します。
この内容だけ聞くと疑問に思う方も多いかと思いますので、なぜ家賃収入の種類によって消費税の課税有無が異なるのか?家賃収入が課税になることによってキャッシュフローにどのような影響が発生するのか?について、裏の背景も含めてお伝えしていきたいと思います。

居住用物件の家賃収入は特例で非課税扱い

皆さん消費税はご存知かと思います。
消費税は国内で消費されたものに対して最終消費者が負担する税金です。
本来であればこの家賃収入に関しても、部屋を借りるという消費に対して入居者が負担しなければならないものです。

しかし、国民が健康的で自立した生活を営むために、住居は必ず必要なものであり、居住用として住んでいる部屋の家賃に対して消費税を課してしまうと国民の負担が増えるため、国として特例で消費税を非課税としています。

僕は不動産投資を始め、家賃収入を得るようになるまでは、そもそも家賃が非課税であることを知りませんでした。

居住用物件の家賃収入が非課税である背景が理解できると、事務所やトランクルームや民泊等事業用として貸し出した場合に入ってくる家賃収入の消費税はどうなるのか?ということが想像できるかと思います。

既にお気づきだと思いますが、居住用物件の家賃収入が特例で非課税となっているということは、それ以外の事業用物件の家賃収入については消費税が課税されることになります。

従い、事業用として部屋を賃貸する場合は、表示されている家賃収入に消費税を加算した金額を受領することができます。オーナー側としては受領できる家賃が増えることもあるので、悪いことではないですよね。

居住用物件の家賃収入が売上の大半を占める不動産投資家の方には大きな影響はないのですが、商業ビルを所有して貸し出したり、多くの部屋を事務所や民泊用等として貸し出したりしている場合、消費税について考える必要があります。

家賃収入に消費税がかかることによりキャッシュフローが減少する可能性

皆さんが気になるのは課税対象の家賃収入が増えると具体的にどうなってしまうのか?ということかと思います。

結論から申し上げると、消費税課税事業者になっている個人事業主もしくは法人で不動産を所有している場合は影響があります。

消費税課税業者になる要件は細かく4パターンあるのですが、以下の要件を覚えてもらえればと思います。

原則として2期前の事業年度における課税売上高(居住用物件からの家賃を除く家賃収入)が1,000万円を超える法人・個人事業主の方が「消費税の納付義務がある事業者」となります。

大きな商業ビルを購入したり、民泊業や旅館業を大きな規模で運営している場合は到達する可能性がある数字だと思います。

ちなみ、2期前の事業年度における課税売上が1,000万円を超えてしまった場合は、特に申請する必要はなく、自動的に翌々事業年度より課税事業者となります。

課税事業者となると預かっている消費税と支払った消費税をそれぞれ管理しなければならないため、税理士の申告費用も上がる可能性があります。

具体的な数値を使ってイメージを膨らませてもらうために1つ例を出します。
例えば、100円でA商品を仕入れて、150円でA商品を売り上げた場合、最終的に国や地方に納めなければならない未納消費税は以下の通りとなります。

 

仮受消費税 15円(150×10%)

仮払消費税 10円(100×10%)

———————————————

未納消費税 5円

 

このケースの場合、5円を国及び地方に納める必要があります。

皆さんが消費者としてモノを購入している時にはなんとなく支払っている消費税ですが、個人事業主や法人としての課税売上が1,000万円以上となると、キャッシュフローは悪化することが多いです。

消費税率を10%と仮定した場合、課税売上1,000万円に対する消費税は約91万円(1.000万円 – 1,000万円÷1.1)となりますが、1年間満室経営で出費がほぼなく課税仕入れが少ない場合は、この金額を国に納めなければならなくなります。これは消費税課税業者になったから納めなければならなくなった金額であり、仮に課税売上が1,000万円に満たない免税事業者であった場合は、納める必要のない金額です。

同じ家賃収入であっても、事業用賃貸にかかる家賃収入の規模が大きくなればなるほどこの消費税の影響というのは大きくなっていくのです。

サラリーマン大家の方は居住用物件を所有する方が多く、店舗等の事業賃貸がメインではない方が多いので、家賃収入にかかる消費税の話題はあまり聞きませんが、もし商業ビル等の事業賃貸をメインで運営していきたいと考えているのであれば、将来キャッシュフローシミュレーションの際に加味するようにしましょう。

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