不動産投資のデッドクロスと防止対策

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「黒字倒産」という言葉をお聞きしたことがある方は多いかと思いますが、不動産投資は「黒字倒産」が比較的起きやすい事業の一つです。

「黒字倒産」とは、利益は黒字であるものの、キャッシュフローがマイナスとなり、資金繰りができずに破産してしまうことを意味しますが、不動産投資でいえば、確定申告上の利益は黒字であるものの、キャッシュフローはマイナスになるという状況です。

そして、その予兆の1つがデッドクロスと呼ばれる現象ですが、今回はこのデッドクロスについて実例踏まえてお伝えしていきたいと思います。

不動産投資におけるデッドクロスとは?

不動産投資にデッドクロスとは、「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る時点」のことを意味します。

ローンの元金返済額はキャッシュフロー上のマイナスだけど、税金計算上は除外される数値であるのに対し、減価償却費はキャッシュフロー上は影響ないものの、税金計算上は税金を減らしてくれる効果があります。

つまり、税金のことだけ考えると、ローン返済額に占めるローン元金返済額の割合が大きく、減価償却費が小さいほど、実際にキャッシュアウトに対して税金の支払いが大きくなります。

よく聞く例でいえば、耐用年数超過の木造アパートは減価償却費の償却期間が4年です。一方ローンの期間は30年だった場合最初の4年間は税金還付のポジションになるものの、5年目からはデッドクロスになり、税金の支払いが大きくなります。

デッドクロスは物件を長期で保有するほど発生する可能性が高くなりますが、購入時に減価償却費の償却期間が終了する時点を計算することは可能なので、予め準備することはできます。

デッドクロスのタイミングあわせて売却をするなど、売却の目安ともなるので、長期保有を考えているのであれば知っておくべきことかと思います。

デッドクロスを防ぐためには?

ではデッドクロスになるのを防ぐにはどうすればよいか?または、デッドクロスになっても経営に支障が出ないようにするにはどうしたらよいのでしょうか?

本やブログ等の記事ではいろんな方が取り上げている話題ですが、多く書いても実践しにくいと思いますので、僕が個人的に有効だと考える対策についてお伝えしていきたいと思います。

建物の割合を高くする

デッドクロスを防ぐには、減価償却費の金額を出来る限り多く、そして長い期間に渡って計上できる体制づくりをすることがまず1つの方法ですが、お勧めしたい対策が、購入初年の確定申告で、建物の割合を出来る限り多くとることです。

建物の割合が多いということはそれだけ減価償却費が増えることになります。

また、減価償却費を長い期間とるためには経済耐用年数が長い物件、つまり、築年数が新しく、RC造の物件を購入することになりますが、利回り等との兼ね合いもあるかと思いますので、これは参考程度に覚えておいてください。

税務でも1つの事象に対して複数の会計処理方法があります。
その中でどの手法を適用するかはその個人次第です。

しかし、絶対守らなければいけないのには、一旦その手法を選んだら、同じ会計処理を継続することです。

なので、売買契約書に記載がある建物価格と土地価格通りに処理する方法もありですし、土地は路線価で計算し、売買価格を路線価で求めた土地値から差し引いた金額を建物として処理する方法もありです。

その中で、出来る限り建物価格が多く取れる手法を最初に選択してください。税理士の方に建物割合を高くしたい旨を伝えれば、複数案提示してくれるはずです。

自己資本を厚めに入れる

デッドクロスを防ぐ方法としてもう1つ挙げられるのが、ローン返済金額を減少させることです。

ローン返済額が下がればキャッシュアウトが少なくなるので、デッドクロスが来たとして納税が発生しても負担の程度は軽減できます。

月々のローン返済額を減らす方法としては、購入時頭金を手厚くいれる、もしくは、繰り上げ返済をコツコツしていく。この2つです。僕は繰上返済をすることによってデッドクロスを防止しています。

新たな物件購入に向かってキャッシュを貯めておくことは非常に重要です。
しかし、規模拡大するにしても、所有物件の安定性を高めておくことは重要なので、地盤固めという意味でも所有物件のデッドクロス対策としてキャッシュを入れることも選択肢として考えてみてください。

自分がデッドクロス防止のために取ろうと考えている戦略実例

僕は現在個人として区分3戸、法人で1棟を所有していますが、個人で所有している区分3戸について、ローン元金返済額大きく、減価償却費が少ないため、何も対策しない場合は納税金額が大きくなってしまう状況です。

そこで、個人所有の物件管理について、法人と管理委託契約を締結し、法人と管理会社で管理委託契約を締結することにより、個人の家賃収入の一定割合を法人に落としています。もちろん、家賃送金の流れも管理会社⇒法人⇒個人と契約と実態を合わせています。

その結果、個人ではそこまで大きい不動産所得にはなっていないというのが現状です。

法人では不動産賃貸業以外の事業準備も行っているため、諸々経費がかかっており、管理受託料を計上しても、大きな所得にはならない状況のため、トータルで考えて納税額は少なくなっています。

法人があるとこのような税務戦略をとることもできるので、参考にしてみてください。
個人事業主としての不動産所得しかない場合、不動産所得の経費は直接家賃収入に結び付く「直接経費」しか損金算入が認められないので、その点もご留意ください。

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