相続対策のシミュレーションを自分で行う難しさ

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現在、将来的な相続税対策に向けて80歳ぐらいまでのキャッシュフローを引いているのですが、会社員リタイアのタイミングや保有不動産の保有方針、売却を行う場合の売却価格等、変動要素が多いので、一定の方針を決めていないとシミュレーションを行うのが難しいと感じています。

今後の相続対策を考える上で、現時点重要だと感じているのは個人所有の不動産を個人として保有し続けるのか？あるいは個人⇒法人へ所有移転するべきか？という点です。

このまま個人所有を継続した場合、あと10数年で減価償却期間が切れてしまうため、個人所得が増え、その時点で会社員を継続している場合、給与所得に上乗せで不動産所得が増えるので、税率が高い状況となっています。

この状況を避けるために、個人⇒法人へ不動産を売却することにより不動産を保有することに伴う税金を減らすという対策を取ることができます。

但し、法人が個人所有の不動産を購入した場合、時価での取引が求められるため、個人で不動産売却に伴う長期譲渡所得税が発生すること、また不動産を購入する法人側でも登録免許税、不動産取得税等の費用が発生するので、所有権を移転するにもコストがかかります。

どちらもメリット・デメリットありますが、まず決めなければならないのは、現在個人で所有している不動産の保有方針です。保有を継続するのか？どこかのタイミングで売り抜けるのか？で対策も異なります。

現時点では保有を継続する方針です。というのも、現在売却して現金化したところで、収益性が高い不動産に投資することが難しい状況ですし手元に現金を持ちすぎると、正常な判断ができなくなることも恐れています。

それよりも毎月コツコツ、家賃収入が入ってくる状況を継続した方が、精神的にも安定しますし、なによりどこの物件も立地が申し分ないので、将来の建て替えに伴う資産性アップの可能性ももっておきたいという思いもございます。(決して可能性が高いものではないですが)

ということで、生涯保有し続けて、子供にも相続をさせる前提でシミュレーションをたてていますが、いずれにしても保有し続けるにもコストがかかります。

ただ、相続税を計算すると、区分所有マンションは評価額が小さいこともあり、個人で保有していてもあまり相続税が発生しないことが分かってきています。

自分の代である程度使い切ることも考えつつ、セミリタイアのタイミングも計り、この機会に納得のいくプラニングをしていきたいと思います。