不動産投資と確定申告

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ちょっと前の話になりますが、今年は予定通り3月15日が確定申告の締切日でしたが、提出義務のある方は期限内に申告することができましたか?

僕は、かれこれ青色申告での確定申告を10回以上行っています。
そんな確定申告について、青色申告と白色申告の2種類があることをご存知である方は多いかと思います。

今回は不動産投資の税務申告でも知っておくべき青色申告と白色申告の違いをお伝えしたうえで、僕自身の考えを述べたいと思います。

結論、不動産投資を始めた方は青色申告で確定申告をすべきだと考えます。

不動産投資を始める上で知っておくべき青色申告と白色申告の主な違い

一般的な青色申告と白色申告の違いの話はご存知な方もいらっしゃると思いますので、不動産投資を始めて、実際に10回以上の確定申告を行って実感した青色申告と白色申告の違いについてお伝えしていきます。

1つ目は、青色申告控除の有無です。

これは青色申告にはあり、白色申告にはない大きなメリットです。

青色申告控除とは、青色申告方式で確定申告をした場合、一定金額を所得から控除できるメリットです。その結果、税金の支払いを減額できることもあります。

所得控除できる金額は大きく10万円と55万円に分かれます。

10万円は青色申告者のどなたでも活用することが出来ます。

一方、55万円は不動産投資のみの方であれば、事業規模の方のみ適用可となっています。

事業規模とは一般的に5棟10室基準というのがルールです。つまり、5棟もしくは10室以上を所有していれば事業規模となり、55万円の控除を適用しても良いということになります。

ただ、実務上、この事業規模というのはあくまで目安であって、上記以下の規模であっても55万円の青色申告控除を適用している方はいるようです。そのあたりは税理士の方と話して決めていきましょう。

2つ目は、繰越欠損金を繰越できるかの有無です。
繰越欠損金については、以下で説明しております。

これも青色申告にはあって、白色申告にはないメリットです。

前年以前に赤字となった場合、次の年の黒字と相殺することができるルールがあるのですが、この相殺できる赤字のことを繰越欠損金と言います。

例えば、不動産投資初年度に出費が重なり、給与所得と合算しても、尚、赤字になったとします。この赤字は将来の税金を減額してくれるものなので、将来発生する所得と合算したいところですが、白色申告ではそれが出来ません。

一方、青色申告では、繰越欠損金を3年間繰越することが可能です。

つまり、初年度に100万円の赤字が発生した場合、その100万円を将来3年間の間に発生した所得と合算することが出来ます。

僕は海外駐在の経験があるのですが、その期間は日本国内の給与所得がゼロだったため、繰越欠損金が発生した年があり、その次の年に繰越欠損金と当年発生した所得と合算し、税金を減額できた経験があります。

この2つが不動産投資での確定申告を10回以上行って実感している青色申告のメリットです。

不動産投資では青色申告と白色申告のどちらで確定申告すべき?

上記では、青色申告のメリットばかりを申し上げましたが、白色申告にもメリットはあります。

その主なメリットは以下になります。
・提出を求められる資料が少ないこと
・税務署からの税務調査が入りにくい

しかし、不動産投資だけやっている方にとって、帳簿の管理はそこまで難しくありません。
収入は家賃収入のみ。費用は、減価償却、修繕費、支払利息、保険費用、その他雑費です。

特に不動産投資初期の頃は管理する部屋も少ないと思いますので、サラリーマンをやりながらであっても、問題なく管理できるレベルです。

例えば、モノを売り仕入するビジネスをやっていたりする方は在庫管理や売掛債権、買掛債権等の管理をしなければならなくなるので、それらの管理をする必要がない白色申告のメリットを感じることもあるのかもしれません。
しかし、不動産投資では、家賃が入ってきて、そこから費用を支払うという単純な流れのビジネスなので、青色申告にしたからと言って、そこまで確定申告の負担はかからないというのは僕自身の経験から言えることです。

また、もう1つの税務調査が入りにくいという話ですが、これはあくまで推論ではあります。確定申告を青色申告で行った納税人が税務調査に入られ易いか?と言えば、そうでもありません。

僕は少なくとも50人以上の不動産投資家にはお会いしてきましたが、不動産投資のみをやっていて、かつ、青色申告をしている方で実際に税務調査に来たという方にお会いしたことがありません。

不動産投資初期の事業規模で申告している内は、白色申告であっても、青色申告であっても、そこまで税務調査リスクというのは変わらないという印象があります。

従って、僕としては、不動産投資のみの確定申告であれば、青色申告で行った方が宜しいかと考えております。

それは、青色申告で取れるメリットが多い割に、青色と白色でそこまで作業の煩雑さは変わりませんし、白色のメリットもかなり限定的だからです。

もしこの記事を読まれている方で白色申告にしている方は、是非青色申告の申請を行い、青色申告での確定申告を始めていただくことも検討いただければと思います。

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