業者提示の不動産収支シミュレーションに含まれていない項目TOP３

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先週の寒さには驚きましたね。
約10年前に冬は氷点下10度近くになる北京に駐在していましたが、その時のことを思い出すくらいの寒さでした。

さて早速ですが、今回は不動産投資の経験が浅い方又はこれから始めようと考えている方向けに、不動産業者から提示される収支シミュレーションに含まれていない項目ベスト３をお伝えしていきたいと思います。

ベスト３とは、以下３つです。

１．原状回復費用
２．賃貸仲介業者への広告料
３．トラブル対応費用

以下、簡単に説明させていただきます。

１．原状回復費用
不動産業者が提示する収支シミュレーションは常に満室経営できる前提で作成されていることが多いですが、実際は必ず解約は発生します。

入居者退去後は、ほとんどのケースで次の入居者が住める状況にするために、原状回復費用が発生しますが、その原状回復費用は時には多額になることもあり、収支シミュレーションには必ず含めるべき費用です。

参考までに、例えば20㎡程度のワンルームであれば、1部屋あたり10万円程度を織り込んでおけば大きく下振れする可能性は低いと考えます。

２．賃貸仲介業者への広告料
入居者退去後は、次の入居者募集を行い、空室を少しでも短くすることが重要です。

そこで、競合力がない部屋は、賃貸仲介業者に賃料の1か月以上を広告費として支払うことにより、空室期間を短くするということを行う大家が多いのが実情です。

エリアや物件タイプによって適切な広告費の相場は異なりますが、多いケースだと賃料の３か月～４か月分程度を支払うこともあります。

仮に、賃料の３か月分が入居者募集の都度発生し、それが収支シミュレーションに織り込まれていないのであれば、大きく乖離することになるので、適切な広告費を確認の上、収支シミュレーションには織り込むようにしましょう。

３．トラブル対応費用
部屋数が多ければ多いほど、家賃滞納や設備故障等事前に想定できないトラブル対応のための緊急出費のリスクは高まります。

仮に、空室損失、原状回復費用や広告費を適切に織り込めたとしても、通常の運営では考えられない費用が発生することもあるので、家賃収入の5%～10%程度はリスクバッファーとして、収支シミュレーションの含めた方が無難かなーと個人的には思います。