不動産投資の「表面利回り」と数値化できない「リスク」

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増税や年金受給開始年齢の後ろ倒し懸念等で漠然と将来に不安を抱えている方が多い世の中ですが、その将来不安を少しでも和らげる目的で投資を行い、資産を少しでも増やそうと考えている方が増えています。

その動きの中で、不動産投資は1つの選択肢であり、株式投資やFXトレード等と比較検討されている方も多いかと思いますが、今回は不動産投資を検討する上で重要だけど、意外と理解されていない「リスク」と「リターン」の関係性について、お伝えしていきたいと思います。

早速ですが、みなさんが投資目的で不動産を購入する際に最も重要にしたい要素は何でしょうか?

購入するエリア、物件構造(木造、RC等)や築年数等、要素は複数あるかと思います。

複数ある要素の中で、初心者ほど、「表面利回り」の高さを重要視する方が多いのが事実です。

但し、不動産投資においても、「表面利回り」が高ければ高いほど、「リスク」は高くなります。この基本原則を忘れてしまう方は意外と多くいます。

ここでいう「リスク」とは、主に将来の空室リスクや不動産価格下落リスク等のことを指しますが、「表面利回り」が高いものは、相対的に「リスク」が高くなる背景をご説明します。

まず、「表面利回り」が高いということは、満室想定家賃収入に対して不動産価格が割安であることを意味します。

なぜ、不動産価格が割安になるのか?

それは、その物件を購入したい投資家が少ないので、所有者が価格を下げざるを得ない理由があるためです。ビジネスの基本ともいえる「需要」と「供給」のバランスの話になりますが、不動産価格にも同じことが言えます。

例えば、1回空室になると空室期間が長くなる物件や、今後都市開発等が見込まれず、人口が大きく減少し過疎化していく可能性が高いエリアに位置する物件は、購入検討する投資家は当然少なくなります。

どんなに「表面利回り」が高くとも、その「リターン」はあくまで満室経営できた場合の「表面利回り」であることを忘れてはいけません。

「表面利回り」が高ければ高いほど、不動産価格が割安になる理由がある、つまり、「リスク」が高くなることは意識し、より疑いの目をもって物件概要の確認をする必要があります。

例えば、直近5年間の空室率が50%を超えていて賃貸経営の難易度が高い、もしくは、直近10年以上大規模修繕がされておらず、購入後間もなく大規模修繕工事費の大きな出費が発生する可能性が高いなど、「リスク」の内容は様々です。

その「リスク」を認識し、購入後に処理できるものなのか?をしっかり吟味しなければ、想定していたキャッシュフローが全く実現できず、むしろ赤字になってしまう等、不動産投資を始めたことを後悔する可能性が高くなります。

不動産投資においても、「リスク」と「表面利回り」の関係性を認識し、安易に「表面利回り」が高い物件を選択しないよう、物件の目利き力を上げていくようにしましょう!

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