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賃貸経営は比較的安定している事業で大きく収入が増えたり、大きな出費が急に発生することが少ないビジネスですが、時に大きな出費が発生することもあります。

僕が不動産投資をしていた中で一番大きな出費は1棟マンションのバリューアップのために行った設備投資で100万円程度ですが、将来的なエレベーターや大規模修繕費用等、更に大きな出費が発生する可能性もあります。

備えあれば患いなしと言葉がありますが、賃貸経営でもまさに同じことが言えます。
今回は賃貸経営で「最大リスク」を把握する重要性についてお伝えしていきたいと思います。

急な出費は精神衛生上宜しくない

これは性格上の問題もあるかもしれませんが、同じ出費でも想定していた出費なのか?想定外の出費なのか?で精神的な苦痛は異なります。

そして、この精神衛生を保つことは賃貸経営を長く続けていく上で重要なので、可能な限り精神衛生を維持するために、僕は見積もられるコストは可能な限り見積もり、そのリスクが顕在化し、コストが発生することになってもすぐに動ける状況にはしています。

不動産投資に限らず、投資は「負けないこと」が重要です。
上手くいっている時は誰でも上手く回せます。投資家としての差が出るのは悪い事象が発生した時に対応だと僕は思います。

悪い事象が起きた時は、可能な限りコストを最小限にする、期間を短くする等考えられますが、これらの対応は準備していた方が迅速にできるし、既に塾考した内容であれば効果も高いです。

そういった意味でも事前に可能な限りリスクを見ておく。というのは重要だと思います。

無理のない不動産投資規模の拡大

最近FIREという言葉が流行していますが、FIREするには資産を積み上げ、キャッシュフローを大きくしていく必要があります。

FIREの早期化を目指すあまり、サラリーマン与信を活かした自分が管理できない規模まで急激に不動産投資の規模拡大をする方も過去にいらっしゃいました。

その規模拡大があらゆる計算がなされて上で行われているのであれば問題ないのですが、いつ頃どの程度の出費が発生するのか?少しでもトラブルそうな案件があるのであれば、その案件の最大損失額はどの程度か?を把握していない中で、どんどん規模を拡大するのは危険かもしれません。

リーマンショック後の不動産価格が下がっている時期であれば、無計画に規模拡大をしていても、なんとか逃げ切れた、もしくは資産価値が大幅に上昇して億万長者になった方なんていうのもいらっしゃるかと思いますが、不動産価格が高止まりしていると言われている2021年12月現在に無計画な規模拡大はリスクが高いと思います。

この部分は投資家によって見解が分かれる部分ですけどね。

僕は先述の通り、投資は「負けないこと」が何より重要だと思うので、まずは今の規模で絶対に負けない基盤が出来たら次の物件購入を考えるという手順がベターだと過去の失敗経験からも思います。

最大リスク額を見積もることができないという方もいるかもしれませんが、管理会社等に聞けば情報を得ることは可能です。

最大リスクを見積もることは気持ちが盛り上がる話ではありませんが、この機会に一度見積もってみてはいかがでしょうか?

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