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不動産投資では、何を基準に成功とみなすかについて意見にバラつきがあります。
資産総額、年間のキャッシュフロー、所有物件数、純資産総額等々です。
この中で、最終的に絶対に負けることのない判断基準は純資産総額が大きくなる＝インカムゲインとキャピタルゲインのトータルがプラスになる＝不動産投資により手元にキャッシュが残ることだと考えています。
サラリーマンが不動産投資で純資産を大きく増やすには、売ってよし、保有してよしの不動産をより大きな規模で増やしていくことが早道ではありますが、初期の頃は融資面又はメンタル耐性面等で大きな不動産を購入することができないが多いです。
投資初期の頃は自分の貯蓄額を上げて純資産を増やすことにより精神的余裕及び資金的余裕を生み出すことが重要であり、サラリーマンは給与収入があるのでその状態を作りやすい身分でもあります。
よくよく考えると分かることですが、今一度サラリーマン収入の貯蓄と不動産投資成功との関連性について確認していきたいと思います。
結論、貯蓄が出来ない方は不動産投資で失敗する可能性は低くなると考えています。
コンテンツ
サラリーマン収入を貯蓄することが自己破産リスクを軽減する
現金残高が多くあるということは、それだけ自己破産リスクが軽減されることにつながります。不動産投資における失敗の定義は様々ですが、僕は自己破産をしてしまうことが最大の失敗だと考えています。
現金残高があれば、仮に空室が長期化し、ローン返済を自己資金で行わなければならない期間が続いたとしても、ローンの支払いが滞り、自己破産に陥るということはなくなります。
また、予想外の大規模修繕工事や震災対応等トラブルで急に大きな出費の必要性ができ、それを支払わないとその後の賃貸経営に大きな影響を及ぼすようなケースにおいても、現金残高があれば、その後の賃貸経営に負の影響を与え、賃貸経営が厳しくなり、自己破産するという流れを断ち切ることができます。
理想は、家賃収入からローン返済や諸費用等のキャッシュアウトを引いた毎月の手残りキャッシュフローを毎月貯蓄していき、純資産が増えていくという流れです。
しかし、不動産投資初心者のステージでは1か月数十万円のキャッシュフローが手元に残るような規模で投資できない方が多いため、サラリーマン収入から生活費を差し引いた貯蓄をどの程度出来るかというのが賃貸経営にも大きく影響してきます。
ここで勘違いしていただきたくないのが、サラリーマン収入が高い方が成功できるとは言いきれないことです。重要なのはどれだけ貯蓄ができるかであって、年収の大きさではありません。どんなに年収が高くても、ぜいたくな生活をしていると貯蓄はできませんので、その点ご留意ください。
不動産投資における失敗を防ぐためにも、不動産投資初期の頃はサラリーマン収入をより多く貯蓄に回し、純資産を高めていくために多少の我慢が必要になります。実際に不動産投資で成功されている方は倹約家が多いです。
サラリーマン収入を貯蓄することで有利な条件で融資を受けられる
サラリーマン収入の貯蓄を行った結果、現金残高が厚くなり、自己破産リスクが低くなることは、銀行側から見るとリスクが低いとみなされ、今まで受けられなかった金額の融資が受けられる、もしくは、今まで提示されなかった好条件で融資を受けられることにつながっていきます。
有利な条件で融資を受けることが出来れば、キャッシュフローが改善するという意味で不動産投資で成功できる可能性が高くなります。
例えば、融資期間が30年で同じですが、金利が1%での借入と金利が3%での借入の場合、1か月あたりのキャッシュフローが全く異なり、1か月あたり手元に残るキャッシュフローが当然金利1%のローンの方が多くなります。そういった意味で月々積み上げられる純資産の金額が多くなります。
また、不動産の資産価値とローン残債の差額で計算できる純資産においても、金利が低い方がローン残高が減りやすく、純資産が増えやすいという側面もあります。
例えば、金利1%と金利3%では、ローン残債が減っていくスピードは明らかに金利1%の方が早いのは言うまでもありません。一方、資産の価値は金利が低くても高くても同じスピードで減価されていきます。
最終的な純資産額は売却時に確定しますが、売却金額が同じの場合は、ローン残債が少ない方が手元に残るキャッシュは多くなります。従って、ローン残債の減りが早い、金利が低い融資を受けた方が最終的な純資産が大きくなり、サラリーマン収入を貯蓄し、現預金を厚くする意味がここにもあります。
サラリーマン収入を貯蓄することにより純資産を着実に増やしていく
上記のようにサラリーマン収入をコツコツ貯蓄し現金残高を厚くしていくと、正のスパイラルに入ることが出来ます。
ただし、初期の頃は家賃収入で現金残高を多くするというのは難しいため、サラリーマン収入の貯蓄に依存する部分が大きくなります。
従い、初期の頃は特にサラリーマン収入を貯蓄するために日々の倹約を行う重要性が高いと個人的には考えています。
不動産投資は雪だるまをつくるような感覚に似ています。
雪だるまを作り始める初期の頃は雪の塊が小さいため、雪の塊が大きくなるのに時間がかかります。
その後ある程度雪の塊が大きくなってくると、塊が大きくなるスピードが上がり、最終的には自分の手を離れても、転がることによって勝手に大きくなっていきます。
雪だるまの話を不動産投資に置き換えると、初期の頃は現金が少なく、不動産投資家としての信用力が低いため、高額の優良物件に投資することが出来ず、小規模の1棟、区分マンションに投資して、それだけで十分な蓄えが出来る規模のキャッシュフローを得ることは難しいかもしれません。
しかし、少額でも賃貸経営から入るキャッシュフローを貯蓄していき、サラリーマン収入もコツコツ貯蓄していくことにより、購入できる物件の規模が大きくなり、より有利な条件の融資を引けるようになっていき、次第にキャッシュが残りやすく、純資産規模が拡大しやすい不動産投資が出来るようになっていくのです。
計画的な貯蓄をすることにより、不動産投資で成功できる可能性を上げましょう！
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