不動産投資とセミリタイア

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現在、FIREという言葉が流行していますが、不動産投資でセミリタイアを実現したいと考えている方が多くいると思いますし、そういった状況を利用してセミリタイアできるということを宣伝文句とし不動産の営業をかける営業マンは多くいます。

不動産投資とセミリタイアはセットで考えられることが多いですが、不動産投資の収入だけでセミリタイアできた人ってどのくらいいるのか?

この点は、結構皆さん気になるポイントだと思います。

参考までにですが、僕が一緒に飲みに行ける関係性を築けている10人程度の不動産投資家の中で、セミリタイアをしている人は今のところいません。それどころか、今後不動産投資の規模を拡大していくことを断念している仲間の方が多いです。

僕の仲間は20代中盤で不動産投資を始めた人が多く、購入するタイミングは悪くなく、購入してからこの記事を書いている202110月時点で投資開始から10年程度経過している人もいますが、上記のような状況です。

結論、不動産投資だけで生活基盤を築くのは甘くはないということですが、なぜ僕の仲間はセミリタイアするのが難しくなっているのか?僕の仲間のケースを例に共有させていただくとともに、対策もお伝えしていきたいと思います。

不動産投資でのセミリタイアが難しくなった要因①:具体的な計画を立てていない

不動産投資で結果を出せない方の多くは具体的な計画を立てていない方が多いです。

セミリタイアをする上でまず初めに決めるべきは、自分がセミリタイア後に送りたい生活水準とその生活を維持するために必要なキャッシュフローです。

生活に必要なキャッシュフローを決定後、そのキャッシュフローに対して不動産投資からのキャッシュフローがどの程度になったらセミリタイアするのか?ということを決めていきます。

例えば、セミリタイア後に描いている生活をおくるためには50万円/月必要だと決定し、ギリギリだと怖いので生活に必要なキャッシュフローの2倍を稼げるようになったらセミリタイアするという思考の流れです。

上記のケースでは、不動産投資からのキャッシュフローは100万円./月必要ということになり、ここでゴールが決まります。

不動産投資で100万円/月を達成するためには、どういった物件を購入していくのか?融資をどのように引くのか?といったことを、個人の年収、金融資産等も考慮しながら念入りに考えていく必要があります。

上記のような戦略を全く立てずに、行き当たりばったりで紹介された物件を購入していく、もしくは融資が引けるから購入するといった姿勢では目標達成することは難しいことは容易に想像がつくかと思います。

また、ゴールとするキャッシュフローは人それぞれ違います。加えて、年収、金融資産やリスク許容度も人それぞれ異なりますので、投資初期ほど計画を立てるべきだと思います。

不動産投資でのセミリタイアが難しくなった要因②:投資初期に購入した物件

不動産投資規模拡大を諦める1つの要因になっているのが投資初期に区分マンションをフルローンで購入してしまったということです。僕の仲間がこのパターンが多いです。

区分マンションは管理費や修繕積立金を支払うことにより、大規模修繕等の突発的な出費がおさえられるという意味で運営リスクが低いのですが、フルローンで購入すると銀行からの評価は高くありません。

フルローンで区分マンションを購入すると、銀行からは債務超過とみられるケースが多く、その後融資を受けづらくなり、それ以上の規模拡大が初期段階で難しくなってしまったというのは僕の仲間の例です。

対策としては、自分の年収や金融資産といった立ち位置を正しく把握し、その中で自分が目標とするキャッシュフローを達成するための綿密な融資戦略をたてていくことです。

その結果、目標とするキャッシュフローに到達するのが難しいという結論になる可能性もあるかもしれません。または、目標とするキャッシュフローに到達できるものの、20年、30年かかってしまうので、セミリタイアが難しいということになることもあると思います。

現実を知ることによって、不動産投資以外の手段を考えるきっかけにもなります。

不動産投資のブログでなんなのですが、お金を稼ぐ手段は不動産投資だけではなく、不動産投資がベストな手段でない可能性もあるので、綿密な融資計画を考える過程を投資初期でたてるようにしましょう。

不動産投資でのセミリタイアが難しくなった要因③:他力本願

最後に、他力本願の方は成功できない傾向が強いです。この傾向は不動産投資だけではなく万物に言えると思いますが、不動産投資の場合は特に言えます。

物件探しは不動産業者に任せる、物件の管理は管理業者に任せる、勉強や調査をしない等々の姿勢ではやはり成功は難しいです。

不動産投資はセミリタイアを達成するために有効な不労所得と言われることが多いですが、自分が考えて判断するというプロセスは必須です。

関わる不動産業者や管理業者は自分達の利益を守らなければなりません。不動産業者や管理業者の利益は我々不動産投資家の利益と相反することが多いので、不動産業者や管理業者に全委託といった他力本願の姿勢で運営すると目標達成は難しいです。

僕の仲間は、力を持っている不動産投資コンサルタントから不動産を購入したこともあり、その不動産投資コンサルタントの方に頼っていたようですが、実はその方が売った物件には一般的な金額よりも大きな利益が乗っけられているということを風の噂で聞きました。

たまたま10年前の不動産価格が低い時期に購入できたら致命傷にならなかったものの、物件価格が高い時期に購入していたら自己破産なんてことにもなりかねません。

不動産投資の世界では自分を守れるのは自分だけです。何事も自力本願で進めないと目標を達成することは難しいです。

長々と書いてしまいましたが、不動産投資の世界でセミリタイアするのは簡単なことではありません。

しかし、自分の現状をしっかり把握し、ゴールを決め、ゴールに向けて綿密な計画をたてて、自力本願で進めていけばいつかは光が見えてくると思いますので、投資初期ほど注意して動きましょう。

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